Hoy en día, las necesidades de los compradores y arrendatarios no son las mismas que hace una o dos décadas. Los nuevos estilos de vida modernos han dado lugar a una creciente búsqueda de propiedades que ofrezcan flexibilidad y que puedan adaptarse a múltiples usos o situaciones y más accesibles económicamente.

En este sentido, en Brickstarter siempre hemos estado atentos a las necesidades y dinámicas del mercado y nacimos promoviendo proyectos vacacionales enfocados en generar ingresos de explotación para nuestros inversores, sin garantía. Estos proyectos se basaban en la creciente demanda de propiedades para alquiler turístico en destinos clave. Sin embargo, en nuestro compromiso por adaptarnos a las dinámicas del mercado y diversificar nuestra oferta, evolucionamos y avanzamos nuevamente hacia proyectos de coliving, una modalidad innovadora que, aunque, según nuestras estimaciones, podría generar rendimientos ligeramente inferiores, busca unos ingresos más estables a lo largo del tiempo, sin garantía. Más recientemente, hemos dado un nuevo paso en nuestra evolución al incorporar proyectos de cambio de uso, tomando en cuenta la necesidad de innovar constantemente en el mercado inmobiliario.

Estos desafíos también abren la puerta a oportunidades de innovación que se pueden aprovechar. Por eso nos gustaría promover una serie de proyectos bajo una nueva tipología y modalidad de inversión: El Flipping Inmobiliario.

¿Qué es el Flipping Inmobiliario?

El flipping inmobiliario consiste en comprar una propiedad a un precio reducido, mejorar su estado a través de reformas o renovaciones y luego venderla en un corto periodo de tiempo. El objetivo de este nuevo modelo es obtener un resultado económico aprovechando, en su caso, la revalorización de la propiedad tras las mejoras; este resultado no está garantizado. ¡Aunque nosotros vamos a darle una “vuelta”!. 

La clave del flipping radica en la rapidez y en la creación de valor. No se trata únicamente de comprar barato y vender caro, sino de detectar inmuebles con posibilidades de mejora y demanda latente, realizar reformas que marquen una diferencia en calidad y funcionalidad, y sacar el producto al mercado justo cuando la demanda está preparada para absorberlo. 

Esta estrategia busca acortar el ciclo de inversión y aumentar la rotación del capital; si el beneficio se obtuviera en menos tiempo, la TIR (Tasa Interna de Retorno) estimada sería mayor, sin garantía. 

Cabe destacar que ya hemos realizado operaciones con un enfoque similar (dato histórico; no garantiza resultados futuros).

Es importante señalar que seguiremos publicando proyectos a medio plazo; la TIR estimada sería mayor si se vendiera antes, sin que ello esté garantizado.

La diferencia es que ahora publicamos estos proyectos como operaciones de flipping, y nuestro objetivo a corto plazo será desde un primer momento su venta. Para ello, debemos cambiar el enforque de los proyectos, y los supuestos de nuestro plan de negocio.

Lo invitamos a leer nuestro blog sobre el Nuevo Proyecto Calle Lucena, es un proyecto de flipping muy ambicioso, además de visitar la primera oportunidad de este Nuevo Proyecto Calle Lucena Estudio-A.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Desde hace ya unos meses, en Brickstarter tomamos la decisión de ir un paso más allá y promover edificios con cambios de uso, con el objetivo de aportar valor a nuestras inversiones, sin garantía. Se trata de oportunidades mucho más ambiciosas, pero con plazos de finalización más extensos, en los que influye muchísimo todo lo relativo a los permisos municipales, alta de suministros, etc. 

Oportunidades con mayor potencial de rentabilidad estimada, también con más riesgo y plazos más largos, en las que se busca aumentar el valor añadido mediante la transformación integral del inmueble.

La nueva oportunidad que nos ocupa, aunque no es la oportunidad más grande que hemos promovido (en cuanto volumen), sí que va a ser sin duda, una de las oportunidades más “complicadas” ya que reúne todas las características que tanto nos “gustan”:

• Oportunidad de banco
• Cambio de uso de local a vivienda
• División horizontal para la obtención de 3 nuevas referencias catastrales

Para cualquier persona que se dedique al sector, sabrá se que trata de operaciones que son sobre todo “tediosas”. Pero ahí es donde reside el valor.

La operación:

Presentamos un proyecto de inversión que consiste en la transformación de un antiguo bajo comercial en tres apartamentos independientes, (que se publicarán como oportunidades independientes en nuestra web), cada una con su respectiva referencia catastral. Se trata de una oportunidad proveniente de un fondo de inversión y que incluirá el cambio de uso, para realizar su posterior división horizontal en tres nuevos apartamentos de uso residencial.

Es una operación en la que ya nos hemos asesorado a través de abogados y arquitectos, y consideramos que es viable, aunque su ejecución depende de licencias y permisos.

La decisión de inversión se basa en un análisis del mercado y en la expectativa de que, a través de la renovación integral del inmueble, podamos crear una propiedad atractiva para los inversores, sin garantía.

Tras la remodelación, transformaremos el local comercial en 3 inmuebles independientes: un apartamento de 2 habitaciones y 2 baños, y 2 apartamentos tipo estudio con una habitación y un baño.

Estos apartamentos se rentarán completos y no por habitaciones, aunque con contratos de corta estancia, ya que el objetivo final es la venta y no queremos vender los inmuebles con inquilinos.

 Entre las ventajas de este proyecto se pueden destacar:

• Optimización del espacio: La reforma nos permitirá redistribuir y optimizar el espacio, creando un diseño funcional y atractivo que responda a las necesidades y preferencias de los compradores actuales.
• Mejora de la calidad: La renovación integral del bajo incluirá la actualización de materiales, acabados y sistemas, elevando los estándares de calidad y confort de la vivienda.
• Posible aumento del valor: Una reforma bien ejecutada puede incrementar el valor de la propiedad, sin garantía, lo que podría permitirnos ofrecerla al mercado a un precio atractivo para los compradores.
• Posible reducción de plazos de venta: Un bajo reformado puede venderse con mayor rapidez en comparación con inmuebles que se encuentran en su estado original, sin que el plazo esté garantizado.
• Precio de venta: Informes de mercado en la zona, indican que los precios de venta de los apartamentos propuestos según los planes de negocio de las oportunidades se encuentran por debajo del precio de mercado actual, lo que podría ofrecer potencial de revalorización, y facilitaría, en su caso, una venta más ágil, que no está garantizada
• Oportunidad de banco: El bajo precio de compra, resultado de ser una oportunidad de banco, representa una ventaja significativa en comparación con los elevados costos de las propiedades del mercado, que han experimentado un fuerte incremento en el último año.

TIR estimada cercana al 11 % para cada una de las 3 oportunidades; es una estimación y no está garantizada.

De esta forma, este proyecto nace como una oportunidad debido a su precio de compra, inferior al de otras propiedades similares según nuestro análisis.

Creemos que la transformación de este bajo puede ser una oportunidad de inversión, con los riesgos descritos, que nos permitiría crear 3 inmuebles independientes en el mercado inmobiliario actual; no hay garantía de resultado.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

En un mercado inmobiliario de constante evolución, es crucial mantenerse al tanto de las tendencias y satisfacer las necesidades de personas. En Brickstarter, nos enorgullece explorar continuamente nuevas vías y oportunidades para nuestros inversores. Hoy, nos complace presentar nuestra más reciente propuesta: los apartamentos tipo estudio. Estos espacios compactos están diseñados para parejas o personas que buscan privacidad sin la carga de alquilar un apartamento completo.

Este concepto representa una propuesta novedosa para la empresa y en tendencia dentro del mercado inmobiliario que se está utilizando mucho actualmente. En él, una vivienda se divide en unidades habitacionales completas e independientes, completamente equipadas y funcionales. El objetivo principal de esta iniciativa es ofrecer a los inquilinos comodidad y privacidad, ya que tendrán sus espacios privados y no tendrán que compartir ningún espacio con los demás inquilinos del apartamento.

Además, es importante tener en cuenta los cambios que han ocurrido en el mercado inmobiliario en los últimos años. La demanda de apartamentos tipo estudio ha experimentado un crecimiento significativo debido a diversas razones, como los cambios en las preferencias de estilo de vida, el aumento de profesionales jóvenes y la necesidad de opciones de vida más asequibles pero elegantes. Hemos identificado esta demanda del mercado y hemos analizado una oferta de apartamentos estudio que, según nuestras estimaciones, podría tener potencial de rentabilidad, sin garantía.

A continuación, presentamos las principales características de este nuevo modelo de negocio y de este concepto de apartamentos tipo estudio:

• Alta Demanda de Alquiler: Los apartamentos estudio son muy demandados por profesionales jóvenes, estudiantes y parejas que buscan una solución de vida conveniente y asequible.  Esta alta demanda puede favorecer una ocupación más constante, sin garantía de ingresos.
• Rendimiento de alquiler: Con un espacio más reducido y costos operativos más bajos en comparación con apartamentos más grandes, los apartamentos estudio pueden ofrecer un rendimiento de alquiler distinto, que no está garantizado. Debido a su atractivo y conveniencia, estos apartamentos pueden alquilarse a un precio mayor que las habitaciones en pisos compartidos, lo que podría traducirse en mayores ingresos brutos, sin implicar mayor rentabilidad para el inversor.
• Flexibilidad y Adaptabilidad: La naturaleza compacta de los apartamentos estudio permite un uso versátil. Estos espacios se pueden adaptar tanto para alquileres de larga estancia como para alquileres vacacionales, lo que amplía las oportunidades de generación de ingresos y se adapta a las necesidades cambiantes del mercado.
• Diversificación de la Cartera de Inversiones: La inclusión de apartamentos estudio en nuestra oferta de inversiones diversifica la cartera, lo que no elimina el riesgo de pérdida.
• Demanda y Competencia en el Mercado: La creciente popularidad de los apartamentos estudio es evidente en el mercado, ya que otros actores de la industria también reconocen su potencial. Esta demanda sostenida y la competencia en el mercado no garantizan el resultado de esta inversión.

 Es importante tener en cuenta que, al igual que cualquier inversión, los apartamentos tipo estudio conllevan riesgos inherentes. Uno de los desafíos potenciales se encuentra al momento de la venta, ya que, si bien es una opción atractiva para aquellos interesados en realizar una inversión inmobiliaria con el objetivo de obtener beneficios económicos, este inmueble puede no ser la opción más adecuada para aquellas personas que buscan una vivienda propia, y su enfoque estaría orientado a inversores inmobiliarios.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

También nos complace compartir que publicaremos una nueva oportunidad de inversión relacionada con este edificio. Hemos avanzado mucho en la renovación, y ya hemos realizado las compras de mobiliario y electrodomésticos necesarias para ofrecer a nuestros residentes un espacio acogedor y agradable.

Estamos entusiasmados por seguir adelante y actualmente estamos realizando entrevistas con posibles inquilinos. Podrás consultar la ficha de la oportunidad cuando se publique, con su información completa y sus riesgos.

Esperamos que sea una experiencia interesante, y estamos impacientes por ver todo lo que podemos conseguir juntos. Agradecemos sinceramente su apoyo y ¡esperamos verle pronto!

Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Se trata de un proyecto en el cual Brickstarter prevé aportar valor añadido al inmueble, lo que esperamos que nos permita vender el inmueble en un futuro, sin garantía del precio ni del plazo.

Se trata de una operación compleja en la que vamos a buscar aportar valor añadido al inmueble mediante 4 actuaciones:

1. Compra en bloque.
2. Cambio de uso de determinadas plantas a residencial.
3. División horizontal con el fin de obtener 6 referencias catastrales independientes.
4. Explotándolo en régimen de coliving para buscar mejorar su rentabilidad, y así poder venderlo como un negocio en marcha con un histórico.

Descripción del inmueble y de las distintas actuaciones:

1. Inmueble: Se trata de un edificio de bajo más 5 alturas ubicado en la calle Zorita número 20 en Castellón. Una de las zonas con más demanda de habitaciones en alquiler debido a su proximidad con la Universidad de Castellón.
2. Precio de adquisición: Vamos a adquirirlo a un precio medio de 652 euros por metro cuadrado. Como el inmueble dispone de distintos usos, hemos asignado un precio de compra a cada uno de los inmuebles teniendo en cuenta su uso y su estado actual de conservación, obteniendo así un precio de medio por metro cuadrado. Según nuestra asignación y estimación, el precio de adquisición de todo el inmueble es un 44% inferior al precio de mercado. Esto podría facilitar una venta en plazo corto, sin que el resultado ni el plazo estén garantizados, si el precio de venta es competitivo.
3. Cambio de uso del ático y del bajo vivienda para obtener 2 apartamentos adicionales. Este cambio de uso ya se ha estudiado con nuestro arquitecto que ya ha hecho las pertinentes consultas al ayuntamiento. Esta operación podría aportar valor al inmueble, sujeta a la obtención de licencias.
4. División horizontal: reformarlo y realizar el proyecto con el objetivo promover las 6 referencias catastrales independientes, de forma que podamos vender todos los inmuebles en bloque o por separado. Otra actuación que podría aportar valor a la operación.
5. Vamos a ponerlo en valor, poniéndolo en rentabilidad en régimen de coliving. Cabe señalar la ubicación del inmueble, próxima a la universidad UJI de Castellón, al Corte Inglés, a la estación de trenes y al Parque Rivalta. Según nuestro análisis existe demanda de este tipo de inmuebles en la zona, sin que ello garantice su ocupación.
6. Venderlo a un inversor patrimonialista final, bajo el régimen de llave en mano.

Situación actual del inmueble.

Actualmente todo el edificio es una única referencia catastral, compuesto por 6 alturas con distintos usos asignados:

1. La planta baja albergaba un antiguo comercio (carnicería). No obstante, el destino del mismo según el catastro es de Aparcamiento. Realizaremos el cambio de uso a vivienda. Actualmente se encuentra diáfana. Dispone de 89 metros cuadrados según catastro.
2. La planta primera, está totalmente reformada. Se trata de un apartamento en el cual se puede entrar a vivir. No obstante, nosotros lo modificaremos añadiendo una habitación, dejando la cocina-comedor, como única zona común. 83 metros cuadrados según catastro.
3. La segunda planta se encuentra prácticamente reformada (le falta la cocina). Con distribución similar al de la planta primera, igualmente la adaptaremos para obtener una habitación extra. 83 metros cuadrados según catastro.
4. La Planta tercera se encuentra totalmente diáfana, así que hay que realizar una reforma integral del apartamento. 83 metros cuadrados según catastro.
5. La Planta cuarta se encuentra así mismo totalmente diáfana. 83 metros cuadrados según catastro.
6. La planta quinta, diáfana y con 2 grandes terrazas. Se trata del bajo cubierta que modificaremos para obtener una nueva referencia catastral. Actualmente no puede dedicarse a uso vivienda. 37 metros cuadrados según catastro.

De esta manera, adquirimos, un edificio con 6 posibles inmuebles por 300.000 euros. Teniendo en cuenta el precio por metro cuadrado de obra nueva en Castellón 1591 eur/m2, solo estas 2 viviendas valdrían 264106 euros, con lo cual el coste implícito de las otras 4 viviendas sería de 35.894 euros, según nuestra estimación, que no garantiza su valor de venta.

Participación a través de Brickstarter.

Debido a que adquirimos 6 inmuebles con características distintas, (en cuanto a estado y actuaciones a realizar), hemos decidido publicar 6 oportunidades independientes, en vez de publicar una única oportunidad.

Hay que tener en cuenta que, tras todas las actuaciones, seguiremos teniendo inmuebles con características distintas, ya que por ejemplo habrá inmuebles que podremos poner en explotación antes que otros, y unos requieres más intervención que otros.

De esta forma hemos asignado una valoración según las características y estado de cada inmueble, de forma que las rentabilidades estimadas también podrían variar ligeramente.

Esto nos permitirá una mayor flexibilidad al publicar las oportunidades y una gestión de los recursos más eficiente, y los inversores podréis decidir si invertir más o menos según se desarrolle el proyecto. Esta flexibilidad no elimina el riesgo de pérdida.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Esta función nos permitirá invertir automáticamente tanto en el mercado secundario como en el primario, lo que significa que podremos configurar nuestras preferencias y que las órdenes se ejecuten cuando haya una oportunidad que las cumpla.  

Si configuraste el autoinvest en el pasado, vuelve a entrar para asegurarte que sigue activo, ya que debido a que se trata de un producto en desarrollo, hemos tenido que resetear algunas órdenes antiguas.

Actualmente se encuentra en modo beta, de modo que solo se puede configurar una orden por inversor. 

1. ¿POR QUÉ UTILIZAR EL AUTOINVEST?

Antes que nada, es importante señalar que el autoinvest es una herramienta que no está activada por defecto. Se trata de un nuevo servicio adicional que ponemos a disposición de aquellos inversores que así lo deseen. Cada inversor tendrá que activarlo y configurarlo según sus preferencias. Si no lo activas, seguirás invirtiendo como siempre.

El autoinvest es una herramienta que permite automatizar la inversión de los fondos disponibles, sin que ello garantice ninguna rentabilidad.

Esto puede servirnos en diferentes circunstancias, como por ejemplo, reinvertir automáticamente los intereses que recibamos de nuestras inversiones, o invertir automáticamente en las nuevas oportunidades sin tener que estar pendiente de la fecha de publicación.

Como sabéis, los fondos disponibles en el wallet, ya sea nuevos fondos o intereses cobrados, no producen ningún tipo de rentabilidad. No obstante, a partir de ahora, y una vez el autoinvest esté configurado, estos fondos se podrán invertir automáticamente cuando haya una inversión disponible que coincida con las preferencias seleccionadas, pudiendo reinvertir esos fondos; el resultado no está garantizado.

De esta forma conseguiremos que los ingresos recibidos y, en su caso, las plusvalías obtenidas se reinviertan automáticamente.

También podemos utilizar el autoinvest para crearnos nuestra propia cartera de inversión inmobiliaria, invirtiendo nuevos fondos regularmente. Para ello deberemos establecer transferencias periódicas automáticas, desde nuestro banco, a nuestra cuenta Brickstarter, de forma que el autoinvest invierta automáticamente estos nuevos fondos en las oportunidades disponibles, según nuestras preferencias.

De esta manera, no tendremos la necesidad de estar atentos a la plataforma, a las notificaciones, o a los correos, y podremos crear nuestra cartera inmobiliaria de una forma más cómoda.

El autoinvest permite que tus órdenes se lancen cuando se publique una oportunidad que cumpla tus criterios.

2. FUNCIONAMIENTO:

El autoinvest es una función flexible.

Su configuración nos permite establecer nuestras preferencias de inversión de manera muy concreta, según las necesidades de cada uno.

Por defecto está desactivado. A continuación, os explicaremos como activarlo y configurarlo de la mejor manera posible.

1. Abre el menú desplegable que aparece bajo tu nombre y haz "click" en cualquier botón, (salvo en el de “cerrar sesión”). A continuación, serás redirigido al dashboard, donde aparecerán nuevas opciones.  

2. Deberás buscar el apartado “mercado” y clicar en “Autoinvest”.

3. Una vez dentro del apartado “autoinvest” tendremos distintas opciones para configurar nuestras órdenes. En primer lugar, tendremos que elegir el importe total a invertir, que se refiere a la cantidad total de dinero que quiero invertir.
4. La inversión mínima y máxima se refiere a los límites de inversión que ponemos en cada oportunidad; es decir, podemos decidir que del importe total a invertir 10050, no invierta más de 2000 euros en la misma oportunidad, sino que se pueda invertir en al menos 6 oportunidades distintas, sujeto a disponibilidad y a que cumplan con los criterios seleccionados.

5. Ciudad, solo se invertirá en oportunidades publicadas en la ciudad seleccionada. Si tienes preferencia por alguna ciudad en concreto puedes marcarla, se añadirán en el futuro las nuevas ciudades en las que publiquemos oportunidades. También puedes seleccionar invertir en todas las oportunidades, para que el autoinvest se ejecute con independencia de en la locación del inmueble.

6. Periodo, hasta cuándo quiero que se mantenga esta orden activa; es decir, la fecha límite para que se complete el total de mi inversión. Existe total libertad para establecer esta fecha límite, por lo que puedes fijarla libremente y modificarla o cancelar la orden cuando quieras.

7. Tipo de inmueble, podemos decidir si queremos invertir en apartamentos turísticos o pensados para el “coliving”. Nuevas categorías de inversión se añadirán en el futuro.
   

8. Aquí podemos establecer la TIR mínima de nuestras inversiones. Si la acción se ejecuta en el mercado primario, se tendrá en cuenta la TIR estimada por nosotros para el proyecto. Si la acción se ejecuta en el mercado secundario, el cálculo es un poco más complicado ya que tendrá en cuenta, además, el precio publicado de venta, que puede ser más barato o más caro que el nominal, lo que aumenta o reduce la TIR respectivamente. 
   


9. El promotor del inmueble siempre será Brickstarter, por lo que en esta pestaña podemos seleccionar cualquier opción. Por último, el estado, es importante marcar la casilla “activo” para que pueda realizarse la inversión.
   

En Brickstarter seguimos trabajando para ofrecer nuevas funcionalidades a nuestros inversores. El autoinvest actualmente se encuentra en modo beta y ya estamos trabajando en futuras mejoras. Si tenéis cualquier duda sobre su funcionamiento, no dejéis de poneros en contacto con nosotros, nos encantará conocer vuestra opinión. contacto@brickstarter.com

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Como sabéis, debido a la pandemia y a la caída en el turismo, nos hemos visto obligados a adaptarnos poniendo (puntualmente) muchos de nuestros inmuebles en régimen de media estancia. Esto lo hemos hecho con el objetivo de no tener nuestros inmuebles vacíos y maximizar así el resultado mensual de cada inmueble, que se distribuye entre los inversores cuando lo hay.

Hasta ahora, se ha tratado siempre de una solución temporal, impuesta por las limitaciones derivadas de la pandemia.

La experiencia nos ha permitido comprobar que esta modalidad, bien gestionada, podría compensar unos ingresos menores con menores gastos de gestión y menor coste de adquisición, sin garantía.

Desde Brickstarter, queremos aprovechar esta nueva oportunidad de mercado, lanzando nuevas oportunidades centradas en el huésped que busca la media estancia, y que tiene unas necesidades distintas al huésped de corta estancia (y por tanto requerirá un tipo distinto de producto).

Esta nueva tipología de inmuebles en media estancia se caracterizará por:

• los menores gastos de gestión, que deben compensar la caída en ingresos. Los pisos turísticos tienen más ingresos, pero también unos mayores gastos de gestión, debido a la necesidad de abonar las limpiezas, los checkins, el mantenimiento, las comisiones de los portales, etc…. Esta caída de ingresos podría compensarse en parte con unos menores costes de gestión (en nuestras estimaciones, del 25 % al 10 % de los ingresos), sin garantía.
• Precio más económico por metro cuadrado. En los últimos años, los inmuebles vacacionales son los que más han subido de precio. Esta nueva tipología de inmuebles, no tan céntricos, podría permitirnos adquirir los apartamentos a un precio relativo menor, lo que podría mejorar la rentabilidad estimada.
• Menor estacionalidad. Ingresos que pueden ser más estables a lo largo del año, sin garantía.
• Menor exposición a la licencia turística, al no necesitarla, lo que amplía la oferta de pisos disponibles, aunque persiste el riesgo regulatorio.
• Demanda estimada del producto finalizado por parte de inversores patrimonialistas, de gestión más sencilla que el vacacional.
• Producto menos expuesto a la evolución de la pandemia.

El objetivo, como siempre, será buscar unos ingresos mensuales estables, que no están garantizados, mediante la promoción de un producto inmobiliario que sea atractivo para el inversor finalista.

Obviamente se trata de una nueva tipología de proyectos distintos a los publicados hasta ahora. Con características distintas, pero con la esencia Brickstarter; es decir,

• Inmuebles seleccionados según nuestros criterios de análisis.
• Inmuebles sin cargas registrales en el momento de la compra (se detalla en cada oportunidad).
• Promovidos únicamente por Brickstarter.
• El inversor puede obtener resultados del alquiler y de la posible plusvalía futura, sin garantía.
• Las comisiones de Brickstarter dependen de la tipología del inmueble y pueden variar en cada oportunidad; se detallan en la ficha.

Esta nueva tipología de inmueble, se alternará y complementará con la publicación de nuevas oportunidades vacacionales, y podría permitirnos además diversificar geográficamente ampliando nuestra zona de inversión.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Las propiedades que hemos vendido son:

1. Carmen Coronada
2. La Caleta
3. Ático Tavira
4. Bella Escondida
5. Cristóbal Colón
6. Santiago Terry
7. Buenos Aires
8. María Arteaga

Son buenas noticias para Brickstarter:

1. Las ventas ilustran nuestro modelo de negocio: Brickstarter desarrolla activos inmobiliarios para su venta final a inversores.
2. A esta fecha se han vendido más de la mitad de los inmuebles publicados; el resultado de cada uno se detalla en su ficha. Una mayor rotación de activos puede mejorar la TIR, sin garantía, y suponer mayores ingresos para la plataforma.
3. Brickstarter mantendrá la gestión de los inmuebles vendidos y seguirá fortaleciendo su unidad de negocio de gestión de apartamentos.

El resultado y la liquidación de cada operación se informan a los inversores en su área privada.

Publicaremos nuevas oportunidades cuando cumplan nuestros criterios.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

A partir de ahora, vamos a tener menos reservas y, por tanto, debemos empezar a pensar nuevas estrategias para adaptar la explotación de nuestros inmuebles.

Es por eso que hemos decidido comenzar a comercializar nuestros apartamentos como alquileres a medio plazo durante los próximos meses. (Los alquileres a medio plazo se dirigen a huéspedes que buscan reservar estancias de 30 días o más, pero siempre menos de 1 año).

Los huéspedes que reservan a medio plazo no suelen ser viajeros, por lo que debemos adaptar todas nuestras estrategias para poder ofrecerles la propiedad que necesitan.
Durante estos últimos meses hemos estado adaptando los pisos a esta nueva estrategia, y ahora estamos muy contentos de anunciar que (a partir de Octubre) hemos comenzado a alquilar nuestras propiedades en Sevilla siguiendo esta estrategia de alquileres por meses.

Esta nueva estrategia significa que tendremos menos ingresos, pero también menos costes, con lo que esperamos mejorar el resultado, sin garantía.

Con este nuevo modelo esperamos menos ingresos pero también menos gastos, ya que administrar una propiedad de alquiler vacacional es caro ya que los suministros para el hogar, los gastos de limpieza y las tarifas de gestión suelen ser bastante elevados, y son siempre a costa del propietario.

En los alquileres a medio plazo, los propietarios no tienen que pagar todos estos gastos, por lo que en un escenario de COVID con menos reservas, puede resultar más rentable que las reservas a corto plazo.

Está previsto volver a alquilarlas como propiedades de alquiler vacacional cuando los alquileres a corto plazo vuelvan a ser más rentables que los alquileres a medio plazo, sin garantía.

Impacto en el rendimiento general.

Por el momento, queremos comercializar nuestras propiedades como alquileres a medio plazo solo durante la temporada baja, y las publicaremos nuevamente como propiedades de alquiler vacacional en la próxima la temporada alta (junio-septiembre). 

Por lo tanto, estimamos que el impacto final en el rendimiento general de nuestras propiedades sería bajo, alrededor del 1 % al 1,5 %, sin garantía.

Como podemos ver en el siguiente gráfico, tomando como referencia los datos de Carmen Coronada de 2019, la diferencia estimada en los beneficios entre los alquileres a corto y medio plazo sería de 850 euros al año para esa propiedad, suponiendo que alquilamos las propiedades en régimen de alquiler vacacional durante junio, julio, agosto y septiembre, y como alquiler a medio plazo durante el resto del año (de octubre a mayo). 

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Con la temporada alta finalizada, y la experiencia acumulada durante estos últimos meses, ya tenemos la experiencia suficiente para empezar a tomar decisiones, o al menor empezar a aclarar las ideas.

Éstas, no solo se basan en nuestros números, sino también en lo observado con otros profesionales del negocio de alquiler vacacional. Estas son nuestras principales conclusiones:

1. Nuestros ingresos medios en Cádiz, han experimentado una caída media del 5% respecto a 2019 (dato histórico; no garantiza resultados futuros). Debido a la pandemia, la mayoría de las nuevas reservas se realizan a última hora con lo cual resulta muy difícil tomar decisiones. No obstante, esperamos que septiembre sea un buen mes en Cádiz, sin garantía, ya que continúa siendo un destino atractivo para el turista nacional. Estaremos atentos a nuevas oportunidades de inversión, ahora que aparece que el mercado está corrigiendo.

2.     En Alicante, desafortunadamente, tuvimos que bajar nuestras tarifas, para maximizar ocupación (e ingresos) y eso tuvo un impacto negativo en el resultado final. Estamos recibiendo reservas para el último trimestre del año y somos positivos con respecto a 2021. Si encontramos una buena oportunidad, probablemente también deberíamos aprovecharla, sobretodo aprovechando la presión a la baja de los precios en el mercado inmobiliario.

3. El desempeño de Málaga y Sevilla ha sido inferior a lo previsto. Desafortunadamente, no estamos recibiendo muchas reservas para los próximos meses, y esta es la razón por la que estamos considerando aceptar alquileres de media estancia (menos de un año), con el objetivo de dar más estabilidad a los ingresos, hasta que el mercado en estas ciudades se recupere. Continuaremos escaneando la ciudad, pero probablemente no invertiremos en estas ciudades durante los próximos meses.

Nuevas categorías de inversión.

Para diversificar, lo que no elimina el riesgo de pérdida, estamos estudiando incluir otras inversiones además de las propiedades de alquiler vacacional. Por eso también estamos trabajando en nuevas categorías de inversiones.

Estamos trabajando para incorporar nuevas categorías de inversión, sin fecha confirmada. Entre ellas, espacios de coliving, proyectos de remodelación e incluso proyectos con desarrolladores. 

Obviamente, su publicación dependerá de que cumplan con nuestros estándares de rentabilidad y riesgo.

Os mantendremos informados.

Oportunidades de inversión en alquileres vacacionales:

El mercado inmobiliario está cayendo debido a la pandemia. Esperamos que el turismo se recupere, sin que ello esté garantizado, y ya hemos observado como los viajeros, cada vez más, optan por los apartamentos vacacionales para evitar aglomeraciones. Ahora que existe una presión a la baja de los precios, es momento de analizar el mercado y buscar oportunidades que cumplan nuestros criterios.

Nuestro objetivo ahora es buscar nuevas oportunidades en Cádiz y Alicante, a la vez que trabajamos en nuevas tipologías de oportunidades.

Buscaremos oportunidades bien ubicadas cuyo precio de compra sea inferior a su valoración de mercado, sin que ello garantice ningún resultado.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Aunque siempre tenemos algunas oportunidades interesantes a nuestro alcance, a veces preferimos esperar una mejor, una oportunidad que cumpla nuestros criterios.

Esta es la razón por la que es posible que, en un momento determinado, no haya publicada ninguna oportunidad abierta para la inversión.

Sería muy fácil para nosotros publicar una de las (literalmente) miles de oportunidades que existen. Pero esa no es nuestra filosofía.

Brickstarter desarrolla y gestiona sus oportunidades hasta su venta. Somos los responsables del proceso.

Por eso solo publicamos oportunidades que cumplan nuestros criterios de análisis.

De alguna manera, creemos que no tener una oportunidad abierta es un mal menor, y que nos ayuda a recordar nuestros principios. Las decisiones de inversión se han de tomar con calma y sin prisa. Es preferible no tener ninguna oportunidad publicada a tener publicada una que no cumpla nuestros criterios.

Si no es bueno para ti, no es bueno para Brickstarter. Y preferimos no invertir, que invertir en una oportunidad que no cumpla nuestros criterios.

En este sentido, puedes suscribirte a nuestro boletín de noticias para conocer las novedades.

Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

¡Por fin ha quedado terminada, y podemos enseñárosla!

Sí, estamos hablando de la oportunidad “Ático Puerta Santa María” que tantos sudores nos ha dado, porque queríamos que quedase bien.

Al final le hemos cogido mucho cariño, ya que todo el equipo Brickstarter ha estado plenamente implicado para que todo saliese bien.

Es uno de los trabajos que más labor nos ha llevado, ya que hemos realizado una reforma íntegra del apartamento. Y como todos sabéis, ninguna reforma es sencilla.

En primer lugar, hemos realizado las principales tareas antes de sumergirnos de lleno en la reforma:

• Cambios de titularidad de los suministros.
• Alta de la licencia turística.
• Dar de alta la conexión a internet.
• Vaciar toda la vivienda del mobiliario antiguo.
• Tomar la decisión de lo que debemos reformar para que el piso parezca nuevo.
• Pedir presupuesto a distintos contratistas.
• Pedir licencia de obra en el Ayuntamiento de Cádiz.

Una vez teníamos todo lo mencionado anteriormente, seleccionamos el contratista oportuno (calidad-precio), nos pusimos manos a la obra:

• Diseño de la reforma.
• Elección de los materiales y colores deseados para los azulejos, solería, muebles de cocina, tarima, pintura, etc.

Respecto al diseño de la reforma, nos llevó más trabajo la restructuración del baño para que así fuese más espacioso y funcional. Por tanto, decidimos realizar una ducha más grande, para que el huésped pueda disfrutar de una ducha relajante. Cambiamos de posición el lavabo y lo pusimos donde está el bidé, y así obtenemos más amplitud.

Por otra parte, la elección de los materiales y colores. Decidimos crear un entorno agradable y neutro con una paleta de colores grises y blancos que haría contrate con la decoración en detalles negros.  

Una vez empezada la obra, al mismo tiempo estábamos maquinando todo tipo de ideas para la decoración. Por ello, empezamos a realizar las siguientes tareas, para que así una vez terminaran la reforma ya estuviese todo listo.

• Buscamos los grandes electrodomésticos de la cocina.
• Diseñamos la estructuración del espacio para el mobiliario.
• Adquirimos la decoración oportuna y el mobiliario. Compramos de todo lo necesario para que los turistas puedan pasar una buena estancia (utensilios de cocina, toallas, sábanas, edredones, mantas, nórdicos, tostadora, exprimidor, cafetera, secador, plancha, etc.). 

Como hemos dicho, queríamos jugar con las escalas de grises, pero con contraste, por eso seleccionamos un mobiliario en tonos grises, blancos y negros. Lo que pretendíamos es que el apartamento ganase amplitud, luminosidad y a la vez fuese acogedor, sin perder la funcionalidad.

Los contrastes negros los adoptamos en la iluminación, estanterías y decoración. Además, de la colocación de distintas plantas para dar calidez al ambiente.

Por último, todo esto dejo de ser una lista de la compra para convertirse en realidad. La obra se finalizó y enviamos todo al apartamento. Allí nuestro equipo se encargó de montarlo todo y dar los últimos retoques.

Las últimas tareas que realizamos fueron:

• La ejecución de fotografías atractivas que captasen la esencia de la vivienda.
• Creación de los perfiles en las distintas plataformas de alquiler vacacional y gestión de los mismo para conseguir reservas. 
• Estudio de mercado para establecer los precios de la estancia. 

¡Y por fin! Después de todo este trabajo, llegaron nuestros primeros huéspedes, el 30 de julio. Una parejita encantadora que quedaron maravillados con el piso, y nosotros más felices que unas perdices, al ver que nuestro trabajo había merecido la pena.

Esperamos que a nuestros inversores y a todos los #brickstarteros os guste también. Próximamente tendremos nuevas oportunidades y más novedades. 

Cádiz ha comenzado el año con niveles máximos históricos. En el primer trimestre el número de viajeros y de pernoctaciones han aumentado más de un 20% respecto a 2018.

Son datos que muestran el crecimiento del turismo en Cádiz, según las fuentes citadas. 

Los apartamentos turísticos andaluces han rozado los 209 mil viajeros en febrero de 2019, lo que supone un incremento del 19,7% respecto al mismo mes del año anterior. Los viajeros nacionales registran un incremento del 27,9%, y los internacionales experimentan igualmente una subida del 12,9%.

Gráfica 1: Junta de Andalucía

Andalucía ocupa la tercera posición en el ranking de alquiler vacacional de España, captando el 15,1% de las pernoctaciones, obteniendo en el mes de febrero uno de los mejores resultados entre las CC.AA. turísticas, por encima de la media de España tanto en el mercado nacional como en el extranjero.

Gráfica 2: Junta de Andalucía

Andalucía presenta hoy menos incertidumbre normativa que Canarias y la Comunitat Valenciana, aunque la regulación puede cambiar. Esto es debido a que, en estas dos últimas comunidades, están regulando la normativa de apartamentos turísticos y es una situación bastante incierta, que aporta muy poca seguridad a la hora de invertir en este sector. 

Cádiz es una de las ciudades donde hemos lanzado una oportunidad de inversión. 

Como podéis ver en las siguientes gráficas extraídas de nuestro algoritmo Big Data, en nuestro análisis, la rentabilidad bruta estimada de Cádiz es del 16,29 %, frente a otras ciudades como Valencia o Málaga, y no está garantizada. Esto queda reflejado en la media entre los ingresos de alquiler y el precio de compra de los inmuebles, donde vemos que Málaga tiene ingresos ligeramente mayores, pero también tiene el precio del metro cuadrado muchísimo más caro (3.860€/m2), con lo que su rentabilidad bruta estimada en nuestro análisis es del 9,76 %, 6,53 puntos inferior a la de Cádiz; son estimaciones sin garantía.

Gráfica 3: Brickstarter 

Por ello, hemos decidido lanzar una nueva oportunidad en esta ciudad. Se trata de un nuevo inmueble cuidadosamente seleccionado para cumplir nuestros criterios de rentabilidad estimada y estacionalidad.

En este caso se trata de un ático. Nos estamos decantando por pisos con terraza porque es la tipología de apartamentos vacacionales más demanda por los turistas y con menos oferta hay. La terraza les aporta una experiencia adicional y exclusiva, a las tan deseadas vacaciones de nuestros viajeros. 

Desde la terraza de este apartamento turístico tienen vistas panorámicas de toda la ciudad y vistas privilegiadas de la Catedral y el mar (Puerto de Cádiz).

Cádiz es una ciudad muy bonita, pero como siempre, queremos que nuestros huéspedes estén tan a gusto que no quieran salir de nuestra casa.

La vivienda se lanza a inversión en 162.784€.

• Rentabilidad de alquiler bruta estimada: 12,80 % 
• TIR estimada: 9,95 %

Si quieres ver más información sobre la oportunidad, informe financiero, estudio de mercado, etc. regístrate pulsando aquí y en la sección de inmuebles dispondrás de todos los detalles. 

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

La gastronomía, la calidad de los alojamientos y el extenso listado de lugares de interés turístico que ofrece la ciudad son los principales atractivos para los viajeros de todo el mundo. 

Según el estudio anual de TripAdvisor, el mayor portal de reseñas de viajes, Cádiz está bien puntuada en alojamientos, con 4,21 puntos. 

Gráfica 1: TripAdvisor

Esta gran acogida de la ciudad por parte de los turistas, hace que los ingresos en el sector de apartamentos turísticos aumenten. Y lo podemos ver reflejado en la siguiente gráfica donde se analizan los tres últimos años.  Como podemos observar son unas cifras muy elevadas, sobre todo si comparamos el año 2018 con el 2016 donde ha habido un incremento de 7.923.443 euros. 

Es cierto, que contiguo al aumento de demanda, han aparecido nuevos apartamentos turísticos, pero esto no ha supuesto ningún impedimento para que Cádiz siguiese aumentando sus ingresos, aunque en menor medida. Si comparamos el año 2016 con el 2017 hubo un aumento de 5.239.932 euros, respecto a los 2.683.511 euros que obtuvo más en 2018 respecto al 2017.  

Gráfica 2: Brickstarter

En 2018 se han recaudado un total de 11.533.685 euros de ingresos en apartamentos turísticos, repartidos en las cuatro temporadas del año. Aunque como es bien sabido por todos, cuando más ingresos se obtiene es en la temporada de verano con 5.525.329 euros, que comprende los meses de julio, agosto y septiembre. 

Grafica 3: Brickstarter

Pero los ingresos no aumentan por igual en todas las zonas de Cádiz, por eso a continuación lo podemos ver por código postal. El código postal 11002 es el que mayores ingresos obtuvo en 2018 de los apartamentos turísticos (1.884.259€) seguido del 11003 (1.782.428€).

Además, en este caso los ingresos van relacionados con la ocupación, ya que el código postal 11002 presenta la mayor ocupación con 60.13% .  En cambio, el 11003 no es el segundo en ocupación, sino el 11011. Esto sucede porque el precio medio por noche será menor que en los otros códigos postales más céntricos. Por lo que tienen más ocupación, pero menores ingresos y lo que conviene es maximizar los ingresos con una ocupación equilibrada. 

Gráfica 4: Brickstarter

Por estos motivos, Brickstarter ha analizado el sector de apartamentos turísticos de Cádiz. Para así, lanzar una nueva oportunidad en esta ciudad tan querida por los turistas de todo el mundo. En este caso sería la tercera en esta ciudad. 

Se trata de un apartamento de una habitación con ocupación para 5 huéspedes.  A continuación se resumen sus características principales.

• Está en pleno centro de Cádiz (Distrito centro). Rodeado de todo tipo de ocio, restauración y distintos servicios. Además de estar a 100m de la Torre Tavira, a 500m de la playa más demandada de Cádiz (La Caleta) y a 400m del Teatro Falla. 
• Por otra parte, se encuentra en el código postal 11001, si nos fijamos no es uno de los códigos con mayores ingresos y ocupación, pero esto no supone un problema ya que lo separa una calle del código postal 11002. Así que, esta pequeña diferencia no debería suponer ninguna modificación para los turistas y así estimamos unos ingresos y una ocupación similares a los del código 11002, sin garantía de que se alcancen. 
• La tipología del piso es la más demandada por los viajeros que eligen Cádiz como destino turístico. Consta de 1 habitación amplia con baño y vestidos, un salón comedor y una cocina office. Pero uno de los atractivos del piso son sus dos terrazas. Las cuales, prepararemos con mucho mimo para que nuestros huéspedes obtengan unas vacaciones de película. Cabe destacar que es muy complicado adquirir un piso con terraza y es uno de los requisitos más demandados por los turistas en la actualidad. 
• La construcción es del 2007 por lo que es un piso semi-nuevo, que con una buena decoración lo adaptaremos para apartamento turístico. Con ello buscamos mejorar la ocupación y los ingresos, sin que el resultado esté garantizado. La decoración y el equipamiento podrían aportar valor añadido a la vivienda, ya que en este momento no se explota turísticamente. 
• La vivienda se lanza a inversión en 176.139,05€ y tiene una TIR estimada del 9,14 %.

Estos son los datos y las características que hemos tenido en cuenta; cada inversor debe valorar el riesgo. A continuación, podéis ver más información sobre nuestra oportunidad en Cádiz.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Y razones no le falta, no solo por su amplia variedad turística sino también lo vemos reflejado en sus ingresos.

Un informe turístico realizado por Exceltur sitúa a Cádiz como la cuarta a nivel nacional en ingreso medio por habitación por delante de Madrid.

En lo que respecta a los apartamentos turísticos, los ingresos han aumentado con los años. Como podemos observar en la gráfica, los ingresos han ido aumentando cada año en la ciudad de Cádiz. En los últimos tres años se han obtenido 23.994.100 euros. 

En el 2018 se alcanzaron 7.923.443 euros más que en el 2016, que solo se consiguió 3.610.242 euros de ingresos. Además, no solo ascienden los ingresos en temporada estival, sino que los datos aumentan durante todas las temporadas. 

En el primer trimestre del año, que suele ser el que menores ingresos obtiene, vemos que en 2018 se recaudaron 1.873.483 euros más que el 2016 y 812.751 euros más que 2017. 

Gráfica 1: Brickstarter

Además, podemos ver que los ingresos totales de los 3 años no se han adquirido por igual en todos los códigos postales de la ciudad. El código postal que mayores ingresos a obtenido es el 11002 con 3.998.358 euros seguido de cerca del código 11003 con 3.823.548 ingresos totales, con una ocupación media del 55.21%. 

En dicho ranking se tienen en cuenta valores históricos, climáticos y culturales. Por lo que Cádiz reúne una amplia oferta turística.

Es famosa por su carnaval y sus espectaculares playas. Tiene un gran legado artístico, monumental e histórico, convirtiéndose en una de las ciudades vivas más antiguas de Europa. Fue fundada por los fenicios y luego siguieron los cartagineses, romanos, godos, árabes y cristianos.

Compitió con Sevilla por ser el puerto del tráfico de mercancías tras el descubrimiento de América y allí, en 1812, durante la Guerra de la Independencia, las Cortes Generales proclamaron la primera Constitución española, La Pepa.

Por tanto, cuenta con un gran atractivo turísticos que deja constancia en sus pernoctaciones, ha registrado en enero un total de 209.909 en los hoteles de Cádiz.

La mayoría de estas pernoctaciones fueron de viajeros nacionales (107.402), superando los viajeros extranjeros (102.507), según el Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía. Además, pasa una media de 2.2 noches. En cuanto al número de viajeros, la provincia de Cádiz registró un total de 97.399, siendo la cuarta de Andalucía por detrás de Málaga (249.520 viajeros).

En enero de 2019, la mayoría de las provincias andaluzas presentan tasas de crecimiento tanto en viajeros como en pernoctaciones, destacando Cádiz y Sevilla, que muestran crecimientos a dos dígitos en noches de estancia.

Gráfica 2: INE

En definitiva, y después de analizar toda la información, estamos de acuerdo con el New York Time, Cádiz está de moda y no solo porque lo digan ellos, esto se ve reflejado en las cifras que se han observado.  Nosotros lo hemos podido observar en nuestra oportunidad de Cádiz, La Caleta.

Para el mes de marzo tenemos el 87% de ocupación y para el próximo mes ya tenemos el 90% de la ocupación cubierta (datos de 2019, sin garantía de resultados futuros). Hay 182 días reservados hasta final del año 2019.

En el estudio de mercado estaba previsto que conseguiría una ocupación media del 71,25%, y antes de terminar el primer trimestre del año, ya cuenta con una ocupación media del 67%. Esto supone alcanzar el 90 % de nuestra previsión inicial de ingresos para todo 2019 (dato histórico; no garantiza resultados futuros). 

Por todo ello, consideramos que Cádiz es un destino con demanda turística creciente. 

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Esto la convierte en una buena ubicación tanto para turistas como para empresas de este sector, ya que no existe mucha estacionalidad. Siendo así, la primera potencia de la industria turística andaluza. 

Los mayores ingresos se concentran en el "Distrito Centro", como podemos observar en las gráficas desde el 2014 al 2017 han ido aumentando el número de apartamentos turísticos a la par que los ingresos. Al principio los códigos postales con mayores ingresos eran los más céntricos (29008, 29012 y 29005) y a lo largo de los años se han ido extendiendo por otros códigos del centro de Málaga llegando a cubrir la zona de la malagueta, más alejada de lo que sería el casco histórico. 

Pero lo que más destaca es que el código postal 29008 es el que mayores ingresos obtiene durante todos los años por encima del resto. 

Al obtener estas cifras tan altas, cada vez surgen más viviendas vacacionales, y hasta ahora no parece haber supuesto un problema, ya que como vemos en la gráfica los ingresos han aumentado de un año para el otro. Por ejemplo, en el C.P. 29008 en el 2016 se obtuvo 3.653.244 € y en 2017 el mismo código ingresó 7.647.917€, es decir, 3.994.673€ más. 

Esto nos da a entender que cada año hay más turistas interesados en conocer Málaga y se necesita cubrir esa demanda ocupacional. 

 Gráfica 1: Brickstarter

Por estos motivos, Brickstarter ha analizado el sector de apartamentos turísticos de Málaga. Para así, lanzar una nueva oportunidad en esta ciudad tan querida por los turistas de todo el mundo. 

Hace poco, dimos el salto a Andalucía con las primeras inversiones en Cádiz, pero hacía tiempo que queríamos introducirnos en el sector de viviendas turísticas de Málaga. Después de muchos estudios y análisis con nuestra herramienta de Big Data, hemos llegado a Málaga con una nueva oportunidad de inversión.

Se trata de un apartamento nuevo en pleno centro de Málaga de una habitación. Se encuentra en una finca con más apartamentos turísticos, esto puede aportar valor al piso. A continuación se resumen sus características principales. 

• Está en pleno centro de Málaga (Distrito centro). Esta cerca de la catedral, de museos, del castillo, del puerto, etc. Rodeado de todo tipo de ocio, restauración y distintos servicios. Además de estar a 500m de la playa la malagueta una de las playas más conocidas de la Costa del Sol. 
• Por otra parte, además de estar en el Distrito Centro, donde se encuentran los mayores ingresos por hospedaje, también está ubicado en el código postal con mayor ocupación turística (29008). 
• Tiene una habitación, pero el piso es más grande que la media de apartamentos turísticos de Málaga que tienen una habitación o son un estudio. Pero además es la tipología que más demandan los turistas. 
• Se encuentra en una finca de apartamentos turísticos, lo que, según nuestro análisis, encaja con la normativa actual, que puede cambiar en el futuro. Además de ofrecer un mejor servicio a los huéspedes. 
• Es nuevo a estrenar, nunca nadie ha vivido en ella. Además, nos harán una cocina nueva. 
• El precio de la vivienda actual en Málaga es muy elevado, pero hemos conseguido adquirir el apartamento por debajo del valor de mercado, ya que, según una valoración de un tercero, está valorado en 162.000 €. 
• Lo amueblaremos nosotros mismo y terminaremos algunos detalles de obra, con el objetivo de mejorar su rentabilidad, sin garantía. Esto podría contribuir a incrementar el valor del piso en el momento de la venta, sin garantía.

Estos son los datos y las características que hemos tenido en cuenta; cada inversor debe valorar el riesgo. A continuación, podéis ver más información sobre nuestra oportunidad de Málaga.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Sin embargo, es necesario tener en cuenta ciertos elementos que te ayudarán a valorar el lugar adecuado para tu inversión inmobiliaria.

Lo primero que debes tener en cuenta es elegir una buena zona que posea demanda turística estable. Para ello, la ubicación de la vivienda es un factor esencial, intenta que esté ubicada en una zona de poca estacionalidad y que cuente con todos los servicios (comercios, zonas verdes, transporte público, monumentos, parking, etc.).

Luego deberás tener en cuenta las características de la vivienda, es decir, aspectos como el número de habitaciones, si el inmueble cuenta con ascensor y garaje, así como la antigüedad de la vivienda, su estado, y si está ubicada en una zona residencial con piscina, zonas verdes, etc.

Invertir en apartamentos turísticos que tengan piscina y zonas verdes, puede ser un motivo para que el huésped pague más por su estancia, porque esto aporta un valor añadido. Pero debes tener en cuenta, que también posee mayores gastos comunitarios, así que debes prestar atención a la hora de poner correctamente el precio del alquiler para que no perjudique la rentabilidad deseada.

Además, si inviertes en un apartamento antiguo, debes tener en cuenta los costes de la reforma y la adaptabilidad de la misma para poder conseguir la licencia turística. Te recomendamos que leas la normativa de cada comunidad antes de comprar el piso. Una opción es buscar viviendas que ya estén en explotación turística con la licencia en regla. 

Mantente al tanto sobre la normativa vigente para realizar modificaciones en tu piso, la LOE (ley de ordenación de la edificación) contenida en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, te permitirá distinguir en las obras para las cuales necesitarás un arquitecto y cuáles sólo necesitarás un aparejador

Asegúrate que la zona en donde esté ubicada la vivienda cuente con acceso a los suministros de luz y de gas.

Por último, y no menos importante, ponte en el lugar de los turistas que querrán alquilar tu piso, ello te permitirá conocer lo que le gustaría encontrar en un piso turístico y qué comodidades disponer.  Generalmente las personas buscan una vivienda en buen estado, de estilo moderno, con muebles y colores suaves, bien equipada, limpia y ubicada en una zona céntrica. Ello puede ayudar a que tu inversión funcione mejor, sin garantía.

Si prefieres no gestionar tú el inmueble, en nuestra plataforma de inversión inmobiliaria, Brickstarter se ocupa de la gestión operativa: búsqueda del apartamento, captación de huéspedes y mantenimiento. Así participas en una inversión inmobiliaria gestionada por profesionales. Toda inversión conlleva riesgo y debe adaptarse a tu situación. 

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Por tanto, al existir tal demanda turística, cada año aparecen más apartamentos turísticos destinados a satisfacer el alquiler vacacional.

Desde el año 2011 hasta el 2017, podemos observar en el gráfico 1 que ha habido un claro aumento de las propiedades turísticas. Sobre todo, en 2016 fue el año que más apartamentos se dieron de alta, convirtiéndose así en el año de mayor crecimiento con 2.944 propiedades más, respecto al año 2015. Un total de 4.421 viviendas turísticas nuevas en explotación en 2016.  

Pero en el último año 2017 esta situación se ha estabilizado, ralentizando la creación de nuevos apartamentos con tan sólo 1.759 viviendas más respecto al año anterior, haciendo un total de 6.108 propiedades nuevas en 2017.  

Podemos ver de forma más notable este último año el aumento de apartamentos turísticos en la zona más céntrica de Alicante y en el Cabo de las Huertas, como podéis observar en el mapa, existiendo apartamentos que obtienen unos ingresos medios anuales de entre 18.000€ y 38.000€. Seguida de esta zona se encuentra el norte de la provincia de Alicante, sobre todo en municipios como Denia y Javea, donde hay apartamentos que llegan a obtener ingresos medios de 91.000€ anuales.

Por otra parte, detectamos que a lo largo de los años hay una clara tendencia que se repite, y es que el segundo trimestre del año es el preferido por estos gestores para publicar nuevos apartamentos turísticos, seguido del tercer trimestre. En 2017 sólo en el segundo trimestre se crearon 1.995 nuevas propiedades, el 33% de las propiedades creadas ese mismo año. 

Gráfica 1: Brickstarter

Podría llegar a asustar este gran aumento de apartamentos turísticos, pero relativiza bastante la realidad, ya que no todas estas nuevas altas llegan a permanecer activas mucho tiempo. Por eso, vemos en la gráfica 2 que en 2016 quedaron activas sólo 1.757 viviendas respecto a las 4.421 que se crearon nuevas el mismo año. Esto es debido a que no es tan fácil gestionar los apartamentos turísticos, detrás de todo ese dinero hay un gran trabajo y esfuerzo de muchos profesionales, como es el caso de Brickstarter, empresa que se encarga de gestionar los apartamentos turísticos que lanzan en su plataforma de inversión inmobiliaria donde cualquier persona puede invertir desde 50€ en este sector. 

Gráfica 2: Brickstarter

Por ello, a continuación, nos centramos más en profundizar en los apartamentos que tienen actividad a lo largo del tiempo y vemos su proliferación a través de tres variables: el número total de apartamentos que están activos, su ocupación media y sus ingresos.

Como ya hemos comentado, el número de propiedades ha ido en aumento estos últimos años, llegando a un total de 12.565 viviendas activas a fecha de enero de 2018, en la provincia de Alicante. Pero a la par que van aumentando los apartamentos, también va aumentando la ocupación y los ingresos de los mismos, aunque estén surgiendo nuevos pisos turísticos.

Esto es debido, a que al mismo tiempo, también surge un incremento de la demanda por los turistas, existiendo un progreso del turismo en Alicante que se debe cubrir. Esto lo podemos ver reflejado en la gráfica 3, donde la ocupación en el tercer trimestre del 2016 era de 27,38% respecto al 39,32% del 2017. Nos encontramos frente a un aumento de casi 12 puntos porcentuales (del 27,38 % al 39,32 %). Además, podemos ver que los ingresos también aumentan de un año para el otro, con unos ingresos de media mensuales en el tercer trimestre del 2017 de 2.059€ respecto a los 1.410€ del 2016. Por lo que, en esta muestra, la aparición de nuevos apartamentos no ha reducido hasta ahora la ocupación ni los ingresos medios. Como podemos ver en la gráfica 3, la comparativa del año 2016 con el 2017 posee una proliferación ascendiente de las tres variables analizadas. 

Gráfica 3: Brickstarter

En definitiva, aunque las cifras puedan ser alarmantes al ver el aumento de los apartamentos turísticos en Alicante, y exista un malestar económico-social por parte del sector hotelero e institucional, cabe decir que el aumento de las viviendas, asciende en sintonía con el aumento del turismo en Alicante, cubriendo la demanda ocupacional que no puede satisfacer el resto de hospedajes. 

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

En Brickstarter nos intrigaba este tema y por ello nos pusimos a investigar con el empleo de nuestra herramienta Big Data y nuestros propios algoritmos. Ahora queremos compartir con todos vosotros las conclusiones extraídas, basándonos en la base de datos de Airbnb de la ciudad de Valencia. (Gráfico 1)

Gráfico 1: Brickstarter 

Para ello, vamos a analizar cuatro variables: el tipo de alojamiento, fecha de creación del anuncio, fecha de baja y anuncios activos reales. Una vez analizadas, pasaremos a extraer las conclusiones.

Como sabemos, existen 3 tipos de anuncios: apartamentos completos, habitaciones privadas y habitaciones compartidas.

El tipo de alojamiento con mayor número de anuncios desde el 2011 hasta el 2017 es el apartamento completo con 7.172 anuncios actuales, es decir el 70% de los anuncios que existen en la plataforma, seguida de las habitaciones privadas con 2.733 habitaciones y, por último, de las habitaciones compartidas con sólo 36 anuncios.

Respecto a la creación de nuevos anuncios por año, se puede observar en la gráfica que desde el 2011 se han ido creando cada año más anuncios, llegando a la cifra de 4.988 anuncios nuevos de apartamentos completos en 2017. Cifras muy favorables pero que muestran una desaceleración, ya que si las comparamos con las de 2016, vemos como el ritmo de crecimiento ha caído y ya no es tan elevado como en años anteriores (tal y como adelantamos a finales del año pasado). 

No obstante, lo realmente relevante es el número de bajas, ya que se produce un fuerte crecimiento del número de apartamentos que abandonan la plataforma.

Podemos destacar que en 2016 se dieron de baja un gran número de apartamentos completos (1.632) y habitaciones privadas (1.400), unas cifras que corresponden a una proporción del 42% y 59%, respectivamente, de las altas nuevas de ese mismo año (3.879 y 2.374).

Por último, estudiamos el número de anuncios activos, es decir, aquellos anuncios con una actividad continuada donde se registran reservas y se mantiene el calendario actualizado. 

Como podemos ver, a pesar del elevado número de anuncios de apartamentos que actualmente se anuncian a través de Airbnb (7172), tan solo 3445 se mantienen como perfiles activos, es decir, un 48% del total, por lo que existen muchos usuarios que crean el perfil en Airbnb y con el tiempo dejan de gestionar el hospedaje, pero sin llegar a darlo de baja de la plataforma. Simplemente dejan el anuncio online, sin actualizarlo y sin recibir reservas.

Como podemos ver, llama la atención el elevado número de anuncios que se dan de baja de la plataforma, o simplemente, dejan de realizar una gestión activa. Aunque los motivos son muy variados, según nuestra experiencia podemos resumirlos en los siguientes:

• Gestionar un alquiler vacacional es complicado:

Gestionar un apartamento turístico no es tarea fácil, conlleva mucho tiempo y trabajo. Además de la publicación en la plataforma, debes gestionar las reservas, resolver dudas de huéspedes, recibirlos, acondicionar el apartamento, realizar tareas de mantenimiento y limpieza, solucionar problemas a los huéspedes durante su estancia, etc. Tareas que al final conllevan mucha dedicación.

• Los beneficios obtenidos no son los esperados:

Al ver el tiempo invertido en la gestión del apartamento, debemos esperar una compensación económica muy satisfactoria, pero en la mayoría de los casos no es así. Airbnb suele recomendar tarifas irrisorias, y a la generación de ingresos afectan muchísimas variables que la gente a menudo ignora por desconocimiento. Todo ello provoca que muchos inmuebles tengan escasa actividad y pocos ingresos.

• No todo vale:

Existen muchas tipologías de apartamentos turísticos, y no todos valen. Ni los inmuebles ni las prácticas. A menudo la gente confía en que cualquier inmueble gestionado de cualquier manera va a funcionar como apartamento turístico, y ya sabemos que no es así. Los usuarios son exigentes y ante el incremento de oferta, seleccionan los mejores inmuebles para hospedarse.

En definitiva, vemos que las cifras de anuncios dados de baja en Airbnb son bastante elevadas, y que existen muy pocos perfiles que ejerzan una actividad real. Esto es debido al desencanto que sufren muchos nuevos gestores que esperaban mayores ingresos y un menor esfuerzo. La gestión del hospedaje no es tarea fácil, y sin una dedicación profesional, los beneficios obtenidos no compensan el trabajo realizado, lo que puede resultar en una actividad poco rentable.

Desde Brickstarter, analizamos el mercado actual, así como su evolución y proyección futura. Así mismo, utilizamos herramientas propias para analizar y gestionar los ingresos. Brickstarter se ocupa de la gestión operativa de los apartamentos; tú decides en cuáles participar y con qué importe, asumiendo el riesgo propio de toda inversión.

Si deseas saber más de Brickstarter puedes ponerte en contacto con nosotros a través del correo:  contacto@brickstarter.com

O si lo que quieres es invertir puedes registrarte en nuestra web y te informaremos del lanzamiento de las próximas oportunidades.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

La explanada de España

La explanada de España es el paseo marítimo principal de Alicante, un lugar idóneo para pasear tranquilamente sobre su famoso mosaico y sus altas palmeras mientras contemplas el mar. Además, suele estar muy concurrido y animado, ya que alrededor hay numerosas tiendas, restaurantes, etc.

Por otra parte, si seguimos el paseo podremos llegar a las distintas playas de Alicante o al puerto deportivo donde podremos tomar algo en un velero o pubs de alrededor.

La Playa del Postiguet

Esta playa es la más céntrica, ya que se encuentra en el núcleo de la ciudad. Es muy accesible, posee todos los servicios necesarios, y cuenta con la distinción de calidad de playa con bandera Azul. Es una playa de arena que invita a tumbarse a tomar el sol y relajarse en sus aguas cristalinas del mar Mediterráneo.

El Castillo de Santa Bárbara

El monumento más representativo de Alicante es el Castillo de Santa Bárbara. Se encuentra en uno de los puntos más altos de la costa alicantina, por lo que podremos disfrutar de las mejores vistas de la ciudad y el mar.

Este castillo data de finales del siglo IX, durante la dominación musulmana. Tras varias remodelaciones el castillo fue abandonado hasta el 1960, que fue rescatado para abrirlo al público, siendo hoy en día uno de los lugares más visitados de Alicante.

Basílica de Santa María de Alicante

La iglesia de Santa María, es la construcción religiosa más antigua de la ciudad, data del siglo XIV. Fue edificada sobre los restos de la mezquita mayor islámica de Alicante.

Además, más próxima a nuestra oportunidad, se encuentra otro edificio religioso digno de visitar. Se trata de la Concatedral de San Nicolás, que destaca por su estilo renacentista herreriano con un hermoso claustro.

El Ayuntamiento de Alicante

El edificio donde está ubicado el Ayuntamiento es digno de visitar, ya que posee unos salones espectaculares. Aunque antes de entrar ya podemos admirar su fachada y entrada con llamativas esculturas, donde se encuentra la denominada “Cota Cero”, el lugar de referencia desde el que se mide la altitud sobre el nivel del mar de las diferentes ciudades españolas.

Todos estos lugares tan maravillosos, están muy cerca del apartamento turístico que lanzamos la semana pasada. Como podréis observar, la ubicación es céntrica.

Nosotros ponemos mucho empeño en la búsqueda de nuestros apartamentos, porque buscamos la satisfacción de los huéspedes para mejorar la ocupación. Por ello, seleccionamos los inmuebles con nuestros algoritmos de Big Data, que realizan una búsqueda minuciosa y con resultados acordes con nuestros criterios.

Si quieres invertir en la próxima oportunidad, suscríbete a nuestra newsletter (al final de la página) y te avisaremos personalmente cuando tengamos disponible otro apartamento turístico. 

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Al principio se trataba de gestores particulares que alquilaban sus viviendas, pero poco a poco este nicho emergente fue creciendo, y empezaron a aparecer empresas, ocupándose de la gestión profesional de varios inmuebles.

Siendo un tema tan controvertido, no tardaron en surgir voces críticas, solicitando un nuevo marco regulatorio. Se argumenta, entre otras cosas, que este tipo alquileres no pagan impuestos, y que detrás de este modelo de falsa “economía colaborativa” se encuentran grandes grupos empresariales realizando competencia desleal al sector hotelero. En definitiva: que esta actividad, tenía poco de “economía colaborativa”.

Pero, ¿es realmente así? 

1.Sólo se lucran grandes empresas:

En el siguiente gráfico (gráfico 1) podemos observar, con los datos obtenidos a diciembre de 2017, como en la ciudad de Valencia, el 70,98% de los gestores de apartamentos gestionan una única propiedad y que tan sólo el 5% gestionan 5 o más propiedades.

Si consideramos gestor “profesional” aquel que gestiona 4 o más propiedades, podemos afirmar que menos del 8% de los gestores, podrían ser considerados como gestores profesionales. (Gestionar menos propiedades no te garantiza, por lo general, los suficientes ingresos como para cubrir los gastos de mantener una estructura empresarial)

De esta forma podemos concluir, que a pesar de existir grandes grupos empresariales que se dedican a la gestión de apartamentos turísticos, son los pequeños gestores individuales que gestionan una o dos viviendas, los que gestionan un mayor número de apartamentos turísticos. 

Gráfica 1: Brickstarter

Por tanto, vemos que, en el caso de Airbnb, sí que podemos hablar de economía colaborativa “real”, ya que la gran mayoría de los gestores son personas individuales, que gestionan una única propiedad, obteniendo así una renta complementaria. Respecto al efecto sobre la tasa de ocupación hotelera, también podemos constatar como las tasas de ocupación hotelera, se encuentran así mismo entre el 90 y el 100% de ocupación en las principales ciudades turísticas, con lo que no parece que, en ese sentido, los apartamentos turísticos estén haciendo competencia desleal a los hoteles.

2. ¿Quiénes son las principales empresas gestoras que operan en Valencia?:

Si bien es verdad que, como hemos visto antes, la gran mayoría de los gestores, son personas individuales que gestionan uno o dos anuncios, sí que es verdad que existen empresas que gestionan un número elevado de anuncios. Veamos quienes son.

En el gráfico siguiente (gráfico 2) podemos observar los principales gestores que existen en Valencia y el número de inmuebles que gestionan. El ranking lo encabezan varias empresas gestoras con más de 100 viviendas cada una.  

A continuación, encontramos otros gestores con un gran número de inmuebles (lo que nos lleva a pensar que se tratará de empresas, detrás de estos perfiles, ya que una sola persona no puede gestionar tantos inmuebles, a nivel particular.)

Gráfica 2: Brickstarter

 3. No pagan los impuestos pertinentes:

Con el objetivo de asegurar la declaración de los ingresos provenientes del alquiler de alojamientos vacaciones, la Hacienda Pública española ha incluido, este año, el modelo 179, por el cual los portales que anuncian propiedades vacacionales se ven obligados de declarar los ingresos que abonan a los distintos propietarios.

De esta forma, si esos datos declarados por las plataformas no coinciden con los presentados en las declaraciones particulares de cada cliente, los gestores podrán estar sujetos a inspección por parte de las autoridades tributarias.

Aunque esta medida ha tardado, parece poco probable que, a partir de ahora, se puedan dejar de declarar los ingresos provenientes del alquiler a través de estas plataformas.

¿A quién beneficia el nuevo marco normativo de la ciudad de Valencia?

Según el nuevo marco normativo, y a grandes rasgos, solo se podrá dedicar a alquiler vacacional aquellos apartamentos ubicados en primeras plantas, o aquellos apartamentos que se encuentren en edificios plenamente vacacionales.

De esta forma, a través de estas medidas, lo que se consigue es que sean los pequeños gestores individuales los más damnificados, siendo las grandes empresas, con capacidad de promover edificios, y las cadenas hoteleras, las mayores beneficiarias de este cambio normativo.

La nueva normativa perjudica, de esta forma, los intereses de los gestores individuales quienes solo buscan obtener unos ingresos adicionales a través de su propio trabajo legal.

Realizar la gestión turística de forma particular, se convierte cada vez en algo más complicado, debido a la incertidumbre jurídica y de mercado, y a todo el trabajo que conlleva realizar una buena gestión.

Invirtiendo con Brickstarter, no tienes que ocuparte de esos trámites, que gestionamos nosotros.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Desde Brickstarter, plataforma de inversión inmobiliaria especializada en apartamentos turísticos, hemos empezado a ampliar horizontes en nuestra búsqueda de oportunidades. Y hemos salido de nuestra zona consolidada (Valencia), para lanzarnos a investigar otras ciudades.

La siguiente ciudad en la que nos hemos posicionado ha sido Alicante, donde hemos conseguido un apartamento turístico con una tasa de alquiler neta estimada del 5,5 % y una TIR estimada superior al 9 %.

La oportunidad se ha lanzado con un precio final de 154.466 €.

Ahora, el siguiente paso es que Brickstarter asuma su explotación turística. Estamos hablando de un inmueble semi-nuevo con capacidad para 4 huéspedes, ubicado en pleno centro de Alicante y que ya posee la licencia de explotación turística. Se estima una ocupación acorde con la del mercado de la zona, sin que ello esté garantizado.

Transcurrido un periodo de alquiler vacacional y distribuidos, en su caso, los resultados obtenidos por la explotación turística entre todos los inversores, Brickstarter prevé vender el inmueble a un precio de salida estimado de unos 180.000 €, sin que la venta ni su precio estén garantizados.

Seguimos trabajando con nuestro método de trabajo basado en el análisis de nuestro propio algoritmo y tecnología Big Data, para encontrar nuevas oportunidades en distintos territorios. Y así, poder satisfacer las necesidades de los inversores.

Para invertir hay que registrarse en la plataforma; la inversión mínima es de 50 €.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Como podréis observar, estamos ampliando horizontes e investigando nuevos mercados, y es por ello, que hemos encontrado una oportunidad en Alicante. Es una provincia que llevamos varios meses estudiando, ya que habíamos detectado demanda turística. Y en la cual, esperábamos encontrar una oportunidad que cumpliese con nuestros estándares de calidad.

Tras un periodo de tiempo de estudio empleando nuestra tecnología Big Data con nuestros propios algoritmos y método de trabajo, hemos conseguido encontrar esta nueva oportunidad, que presenta unos ratios de rentabilidad estimados acordes con nuestros criterios.

Se trata de un trabajo minucioso, porque sólo buscamos inmuebles con una rentabilidad neta de alquiler estimada cercana al 5 %, que cumplan con todos los requisitos legales, y con potencial de revalorización, sin garantía. Pero analicemos la oportunidad en concreto.

1.ESTUDIO DE LA ZONA

En primer lugar, comenzamos con el estudio de la zona, y detectamos que el C.P. 03002 era el que mayores ingresos tenía con un ratio de ocupación media de casi 56%, respecto al resto de C.P., como podéis observar en la gráfica 1. Es un ratio muy positivo, ya que se trata de una ubicación céntrica, donde podemos encontrar monumentos representativos de Alicante, además de estar rodeado de servicios de restauración, farmacias, tiendas, etc. Y cómo no, es una zona muy próxima al mar Mediterráneo, y a su zona de ocio y recreación del puerto de Alicante. 

 Gráfica 1: Brickstarter

Además, es la zona que menor estacionalidad tiene según los datos analizados. Como podemos observar en la gráfica 2, esta afirmación queda fundamentada, al ver la evolución del gráfico de color azul destacando por su ratio de ocupación medio por encima del resto de C.P. 

Gráfica 2: Brickstarter

2. ESTUDIO DE LA TIPOLOGÍA DE INMUEBLE

En segundo lugar, una vez detectada la zona idónea, pasamos a analizar la tipología del inmueble más adecuado para obtener una buena rentabilidad de alquiler. Para ello, tomamos de referencia la gráfica 3, donde podemos observar el número de propiedades que hay en el C.P. 03002 y la tipología de los mismos.

A diferencia de Valencia, vemos que en Alicante destacan las viviendas turísticas de 2 y 3 habitaciones. Convirtiéndose así, en una tipología de apartamento muy explotado turísticamente con 1.246 inmuebles de 2 habitaciones y 1.083 de 3 habitaciones. Con todo ello, podemos observar que los inmuebles de 1 habitación tienen mayor proyección de futuro, existiendo actualmente en explotación 710, pero con un ratio de ocupación con una fuerte tendencia al alza. 

Gráfica 3: Brickstarter

Esta proyección futura, la podemos ver mejor reflejada en la gráfica 4, donde observamos que la evolución del ratio de ocupación de las viviendas de 1 habitación ha aumentado en el último año 2017 con respecto a los meses de años anteriores. 

Gráfica 4: Brickstarter

Con todos estos datos aportados por nuestro algoritmo propio y un estudio minucioso de mercado, que os hemos resumido anteriormente, detectamos la oportunidad de la Calle Mayor, Alicante. Que se convierte así, en una oportunidad de inversión que cumple nuestros criterios, por las razones que os citamos a continuación, sin que ello garantice ningún resultado.

3. CARACTERÍSTICAS DE LA OPORTUNIDAD

• En primer lugar, se trata de un inmueble que ya está en explotación como apartamento turístico, con una facturación anual estimada de 18.000 euros, no garantizada, en línea con nuestras previsiones para esa tipología de inmuebles.
• Se trata de una vivienda pequeña, de una habitación y un baño, con capacidad para 4 huéspedes.  Al contrario que ocurre en Valencia capital, es la tipología de inmueble con mayor proyección, ya que en Alicante predominan los apartamentos grandes. El piso es muy luminoso, con dos amplios balcones que dan a la misma Calle Mayor, y consta de ascensor y aire acondicionado. Además, se trata de un inmueble prácticamente nuevo, ya que se finalizó su construcción en 2012.

• El precio final de la operación (con gastos, muebles, impuestos, etc.) asciende a los 154.466 euros. Tasa de alquiler neta estimada: 5,5 %. TIR estimada de la operación: superior al 9 %. Son estimaciones y no están garantizadas.
• Se trata de una vivienda que ya tiene licencia turística. Además, está situado en un edificio plenamente vacacional, con lo cual reducimos, sin eliminarla, la incertidumbre legal. El Ayuntamiento de Alicante, de momento, no ha puesto trabas conocidas a los apartamentos turísticos, aunque la normativa puede cambiar.
• El inmueble se encuentra en la calle Mayor, una de las principales arterias del Casco Antiguo de la ciudad, en el Barrio Santacruz. Lleno de restaurantes, bares y locales de ocio. A escasos metros del paseo marítimo, el puerto, el Ayuntamiento, la Concatedral y la playa del Postiguet. Es el área que presenta una menor estacionalidad, y unos mayores ingresos diarios para todas las tipologías de inmuebles, dentro de la Ciudad de Alicante.

• El precio de venta (salida) previsto es de 180.000 euros, una cantidad que, según nuestras estimaciones, resulta asequible para un gran número de inversores, lo que podría facilitar su venta; no está garantizado.

A pesar de estar ubicado en Alicante, la gestión correrá a cargo de Brickstarter. Nosotros seguiremos estableciendo las tarifas, las políticas de reservas y la comunicación con los clientes, mientras que el actual gestor se ocupará del mantenimiento y la limpieza.

Tras analizar todos estos datos, en Brickstarter hemos decidido proponer el apartamento de Calle Mayor, Alicante como oportunidad de inversión. Puedes consultar su ficha, con su información completa y sus riesgos. 

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Si la semana pasada comunicábamos la venta de nuestra primera oportunidad (Ático en Bolsería), esta semana os anunciamos la firma de contrato de arras de nuestra segunda oportunidad (Plaza Cisneros), cuya venta está prevista antes de finalizar julio, sin que esté garantizada.

Esto supone para nosotros una doble alegría. Por un lado, el cierre de la venta de la primera oportunidad y la firma de arras de la segunda (el resultado para cada inversor depende de cada operación y no está garantizado), y por otro, una primera muestra de cómo funciona nuestro modelo, que no garantiza resultados futuros.

Hagamos un resumen de las operaciones:

ÁTICO EN BOLSERÍA

En noviembre del 2017, cerramos la operación del Ático en Bolsería. Un inmueble que se adquirió por 202.000 euros, el cual procedía de una entidad bancaria. Teniendo en cuenta impuestos, gastos, reforma y mobiliario; el coste total de la operación fue de 239.705 euros.

Tras la finalización de las obras, conseguimos (el 3 de enero de 2018) poner en producción el inmueble.

Con la reforma realizada y la puesta a punto, se generó una plusvalía patrimonial (que no garantiza resultados futuros), pero todavía lejos de nuestro objetivo de venta inicial 288.000 euros. Para ello, faltaba lo más importante: demostrar la capacidad del inmueble de generar rentabilidad. Es decir, convertirlo en una instancia que además de su valor intrínseco, tuviese una valoración extra por su capacidad de generar rentas.

Para ello, procedimos a su explotación como vivienda turística a través de plataformas como Airbnb, Booking, Homeaway, etc.

PISO EN CISNEROS

Con nuestra segunda oportunidad, todo empezó en enero del 2018, cuando adquirimos por 188.000 euros un piso en la Plaza Cisneros. Teniendo en cuenta los gastos que hemos comentado anteriormente, el coste total de la operación fue de 229.395 euros.

Una vez adquirido el inmueble y puesta a punto la vivienda para convertirla en turística, procedimos a su explotación. Así se generó el valor añadido de la operación; el resultado para cada inversor depende de cada operación y no está garantizado.

Con ello, esta operación se ajusta al modelo de negocio que aplicamos: crear activos inmobiliarios en explotación, con el objetivo de su posterior venta.

El objetivo: La venta del inmueble

Desde la puesta en marcha de la comercialización de los inmuebles, recibimos el interés de inversores en su adquisición.

En el caso de Ático en Bolsería, se ofertaba una vivienda con una rentabilidad bruta estimada cercana al 10 % (precio de venta estimado de 288.000 euros y con reservas anuales confirmadas de casi 30.000 euros en esa fecha; dato histórico, que no garantiza resultados futuros). Es una rentabilidad bruta estimada, no garantizada, que depende de costes, ocupación y precio de compra.

Tras semanas de negociación, finalmente se materializó la venta por un precio ligeramente superior al establecido en el plan de negocio (290.000 euros), a los 6 meses desde la entrada en producción del inmueble (dato histórico; no garantiza resultados futuros).

Respecto al piso en Cisneros, se firmaron arras del piso por valor de 265.000 euros, con reservas anuales confirmadas de 28.000 euros en esa fecha (dato histórico; no garantiza resultados futuros); la rentabilidad prevista no está garantizada hasta la formalización de la venta. La venta final está prevista para finales de julio, lo que cerraría el proceso en unos 6 meses, sin garantía de plazo.

De esta forma nuestros inversores se han beneficiado de la rentabilidad de los inmuebles mientras estaban en explotación turística y podrán beneficiarse, en su caso, de la plusvalía procedente de su venta, cuyo importe y plazo no están garantizados.

La rotación de los activos

Cuando se habla de rentabilidad, a menudo ignoramos una de las variables más importantes: el tiempo. No es lo mismo obtener un resultado estimado en 12 meses que en 6 meses; ambos son estimaciones y no están garantizados.

Aquí reside la propuesta de Brickstarter, en la inversión en activos por debajo del precio de mercado para su reforma y la posterior transformación en una unidad productiva (apartamentos turísticos), con el objetivo de que el inmueble se aprecie y pueda venderse, sin garantía de que ocurra ni de plazo.

Buscamos crear valor mediante la reforma y la puesta en explotación, y esperamos que el comprador valore que el inmueble se vende en funcionamiento. Está adquiriendo un inmueble en funcionamiento, amueblado, con reservas futuras y gestión profesional.

¿Cómo gestionamos nuestros pisos?

No somos magos, todo esto lo conseguimos implementando nuestro modelo de negocio específico. Un modelo profesional basado en el empleo de múltiples herramientas, con algoritmos propios y la tecnología Big Data.

Con ello, obtenemos información muy compleja, que interpretada correctamente, nos aporta las oportunidades turísticas que ofrecemos a nuestros inversores con una rentabilidad estimada acorde con nuestros criterios de análisis, sin garantía de resultado.

Con los algoritmos propios diseñados, realizamos un plan de negocio de cada vivienda, y además, ajustamos las tarifas de alquiler turístico en función de la demanda. Así hacemos un seguimiento de cada vivienda e informamos a nuestros inversores de su evolución. 

Nuestros deseos: que nuestros inversores queden satisfechos con el resultado de cada oportunidad.

Si deseas más información o estás interesado en realizar una inversión, puedes ponerte en contacto con Brickstarter.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Los ingresos brutos de estas viviendas no bajan de los 150 mil euros anuales alcanzando la nada desdeñable cifra de 269 mil euros al año el que goza de más éxito de todos ellos; no equivalen a rentabilidad para un inversor, que depende de costes y precio de compra.

Os recomendamos moveros un poco por nuestra tabla interactiva de modo que podáis comprobar por vosotros mismos los datos. (Puedes pinchar también en las tablas de abajo. Acuérdate de presionar en el botón de "Borrar Filtros" para deseleccionar).

Los que se encuentran en Barcelona capital están ubicados en el centro de la urbe, muy cercanos a los principales lugares de interés. Hacen las veces de hoteles privados, ofreciendo lujo y comodidad. Son inmuebles grandes, (algunos son varios inmuebles combinados para ofrecer alojar grandes grupos) con mucha iluminación y diáfanos.  La proporción de cuartos de baño por huésped es muy alta así como la capacidad de hospedaje, lo que confirma la teoría que mantenemos en BrickStarter acerca del público objetivo para estos servicios: grupos de personas lo suficientemente cercanos como para compartir un espacio pero no tanto como para compartir un baño.

Por otro lado, las viviendas que triunfan fuera de la ciudad son auténticos complejos de lujo y ocio, pensados exclusivamente para el disfrute. Todas cuentan con piscina, zona chill out y muy alta capacidad de hospedaje, siendo ideales para la organización de pequeños -y no tan pequeños- eventos. En el ámbito rural quizá el turismo sea un factor de peso, pero no tan relevante como el tener un espacio privado en el que disfrutar alejado de lo cotidiano.

Más servicios, más ingresos brutos

En esta muestra, los inmuebles con más servicios y capacidad tienden a registrar más ingresos brutos. Barcelona nos sirve como un espejo en el que mirarnos quienes queramos invertir en el negocio del Airbnb.

Hemos analizado los apartamentos con un poco más de detalle en nuestro blog en Rankia.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Para ponernos en materia, habíamos llegado a la conclusión de que es en el litoral mediterráneo dónde más estaba funciona el mercado del AirBnB.

Y dentro del litoral, veíamos que había algunas provincias que, aún funcionando el modelo de negocio, resultaría a priori más difícil obtener rentabilidad ya que existe superpoblación de inmuebles dedicados a este servicio. (Barcelona, Baleares, Málaga).

La Comunidad Valenciana se sitúa, sin embargo, lo bastante alto en el ranking de Comunidades como para decir que es un modelo que ha sido aceptado, pero no tan alto (a nivel de comunidades ni provincias) como para considerar que hay exceso de oferta. Al contrario, decíamos que, dada la coyuntura política en España, probablemente la demanda siga una tendencia ascendente en detrimento de Cataluña.

Los datos de Alicante. Las comparaciones son útiles, no odiosas.

Ahora que hemos definido la Comunidad Valenciana como una región interesante para el mercado AirBnB, veamos que nos ofrece la provincia de Alicante. Como siempre, pondremos los datos sobre la mesa.

El mapa vuelve a ser interactivo, y podéis acceder al perfil de cada una de las propiedades en AirBnB haciendo click sobre cada una de las ubicaciones en el mapa o sobre su número de registro situado bajo las columnas de la tabla.

Ocho inmuebles ingresan más de 100.000 euros en la provincia de Alicante

Para valorar los datos, con un poco de perspectiva, no está de más echar un vistazo al post en el que hablábamos de las viviendas con más ingresos en Valencia.

Enseguida nos damos cuenta de que son dos mundos completamente distintos. En Alicante los inmuebles con más ingresos se encuentran fuera de la ciudad, la mayoría de ellos en la zona costera comprendida entre Jávea y Altea.

Por otro lado, mientras que en el caso de Valencia hablábamos de 6 inmuebles con ingresos brutos de entre 60.000 y 90.000 euros, aquí la cosa cambia mucho, ya que pasamos a estudiar 8 propiedades de más de 100.000 euros de ingresos brutos anuales.

Viendo la localización de los inmuebles podría parecer, entonces, que estos ingresos están derivados de un turismo fuertemente estacional. 

Claro que en alguna de las propiedades podemos apreciar un fuerte contraste entre unos meses del año y otros.  Pero en líneas generales se mantiene una media bastante estable y continua de ingresos mensuales. De hecho, aunque sean inmuebles relativamente cercanos a la playa, ofrecen la posibilidad de disfrutar de las mismas, o más opciones que en la playa, pero en un ambiente privado.

El Tamaño SÍ importa.

Y es que lo que sí se mantiene, a pesar del cambio en la tipología de localización geográfica, es la tipología en el tipo de vivienda. Si visitáis el perfil de las propiedades en AirBnB veréis que son, al igual que las que generaban más ingresos en la provincia de Valencia, inmuebles de gran tamaño, con muchas habitaciones y cuartos de baño, los cuales incluyen además muchos servicios adicionales, como piscina, barbacoa, jacuzzi, o elementos de ocio como futbolín o incluso voleibol.

El público objetivo son grupos de personas cuya intención sea no pasar mucho tiempo fuera de la casa. Reuniones familiares o bien grupos de amigos, que lo que quieren disfrutar todos juntos de las comodidades que ofrece el inmueble.

Las viviendas que triunfan en el negocio del AirBnB no están destinadas al descanso, sino al ocio puro y duro; y a mayor oferta del mismo, mayores suelen ser los ingresos, sin garantía de rentabilidad.

Y si a esto le añadimos grandes espacios, mejor que mejor.  De ahí que en este caso no se trate de apartamentos, sino de villas de grandes dimensiones.

Y esta es la principal diferencia entre una y otra provincia y probablemente la causa directa que las villas alicantinas generen más ingresos brutos. 

A mayor capacidad de alojamiento, mayores suelen ser los ingresos brutos de estos inmuebles; no implica que la inversión sea rentable.

Brickstarter es una plataforma de inversión inmobiliaria especializada en apartamentos turísticos. (Si queréis estar al día de todas nuestras publicaciones, no olvidéis daros de alta en nuestra newsletter).

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Dejando de lado el caso madrileño, podemos asumir que son las provincias del litoral Mediterráneo dónde más instaurado se encuentra el modelo de negocio de AirBnB. Ahora bien, hemos visto también que hay provincias extremadamente copadas. Tanto en Barcelona como Málaga sería más complicado empezar un negocio de este tipo, por el exceso de oferta, que en cualquiera de las provincias de la Comunidad Valenciana ( las cuales reciben un gran flujo de turismo).

De hecho, dada la coyuntura política nacional, hoy por hoy la Comunidad Valenciana recibe gran parte del turismo no estacional que antes iba a Cataluña. Y cómo mencionamos en otro post, apenas habría la mitad de viviendas anunciadas.

Podríamos concluir el análisis sobre el estado del AirBnB en España diciendo, con los datos de la mano, que el negocio está ampliamente extendido en las zonas costeras del levante, salvo Madrid, pero que algunas de ellas tienen ya demasiada oferta, por lo que hay que valorar bien dónde pisar antes de dar el paso de invertir.

Por otro lado, en el interior y resto de litorales apenas está instaurado el modelo, pero no dejan de ser muchas de estas provincias buenas receptoras de turismo . Aquí la inversión podría ser más arriesgada y con un resultado más incierto.

En BrickStarter os damos los datos. Como siempre las decisiones son vuestras.

Te animamos a que te des de alta en nuestro newsletter para recibir nuestras novedades.

Hemos tomado como ejemplo- claro está, ya que es el ámbito en el que nos movemos- la Provincia de Valencia y os traemos los datos que hemos obtenido de modo que podáis juzgar por vosotros mismos. Podéis verlos a continuación en la tabla interactiva que os hemos preparado- en la que podréis verificar todos los datos- protagonizada por los seis inmuebles explotados que más dinero ingresan anualmente a través de AirBnB. Si seleccionáis un inmueble en el mapa os saldrá un desplegable con el enlace para visitar la página del inmueble.

Como veis todos ellos se mueven en un marco que abarca de los 60.000 a los 90.000 euros anuales. Son ingresos brutos publicados, no rentabilidad para el inversor. ¿Qué podemos aprender de este estudio?

Una mirada medianamente avispada puede percatarse de cuáles son los factores que todas ellas tienen en común: los 4 factores que comparten.

1. Los espacios.

 La media de habitaciones de estas seis viviendas está en 6 y la media de cuartos de baño en 4,6.

Esto quiere decir que son propiedades capaces de acoger a muchas personas . Pero a la vez, capaces de proporcionar un baño a cada persona o casi hacerlo. En este sentido sería un modelo similar al de un hotel. Sin embargo el target está más bien enfocado en grupos de personas.

Reuniones sociales, familiares, etc.

Personas que quieren estar juntas durante el tiempo que comparten, para lo cual un hotel no es la opción más viable, ya que no permite disponer de espacios comunes en los que disfrutar del ocio y la compañía de un modo similar al que se puede hacer en casa de uno mismo, con la comodidad de no estar en la casa de uno mismo.

2. La flexibilidad.

La estancia mínima en cuatro de ellas es de un día, y en las otras dos, de dos días. A diferencia de los clásicos alquileres vacacionales que trabajan por semanas, quincenas o meses, un AirBnB ha de ser flexible para poder triunfar. Las visitas de fin de semana pueden resultar tan lucrativas como trabajar por quincenas. Más teniendo en cuenta que uno es un sector ya copado y el otro está en alza. Y mientras que en verano al gente puede permitirse unas vacaciones más largas, durante el resto del año lo que predomina son las salidas de fines de semana o puentes aprovechando un festivo.

3. Calidad-precio.

Las tarifas medias diarias de estas casas, a excepción de una de ellas, están situadas entre los 200 y los 400 euros. Lo cual como beneficiario de esa cantidad resulta apetecible, pero hagamos el ejercicio de pensarlo a la inversa. Somos 16 personas que quieren alquilar una casa para un fin de semana. Pongamos que nos piden 350 euros por jornada. 700 el fin de semana completo. Una fácil división nos dice que por 43,75 euros tendríamos un alojamiento para los 16 en el que estar como en casa durante dos días.

Pero más aún que el precio, importa la calidad. Echando un vistazo a los inmuebles de los que venimos hablando nos percatamos de que se trata de viviendas de lujo. Lo cual, si bien no está al alcance de todos para una vida, si que es algo que nos podamos permitir para un par de días.

Es por ello que el modelo de negocio se encuentra en alza, porque, según estos datos, gusta al cliente y genera ingresos brutos. 

4. La localización

Cuatro de los seis inmuebles están situados en el centro de Valencia. Ésto no es casualidad. Es importante tener todo a mano y más cuando estás de visita en un lugar que no conoces. Poder estar seguro de tener todas las necesidades cubiertas. Podría pensarse que la localización idónea sería cercana a la playa, pero los datos no lo respaldan. El AirBnB no es un modelo estacional sino anual. Y el centro de una ciudad suele ser la parte menos estacional de la misma.

En BrickStarter creemos que éste modelo de negocio puede ser una oportunidad de inversión, con los riesgos propios de toda inversión inmobiliaria. Puedes consultar la ficha de Mossen Sorell, con su información completa y sus riesgos. Esta propiedad ha sido adquirida en base al análisis de nuestro Big Data, sin que ello garantice ningún resultado.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Esta vez vamos a mostraros como lo hacemos en BrickStarter de un modo que os resulte tan didáctico como sencillo. Tomaremos como caso práctico nuestro apartamento de Mossen Sorell y os enseñaremos el proceso interno que seguimos en BrickStarter a la hora de proponer esta oportunidad de inversión. Para esto os presentamos, como venimos acostumbrando, los datos que forman parte de nuestro Big Data interno, de modo que resulte lo más ilustrativo posible. Comencemos. 

1. SEPARAR EL GRANO DE LA PAJA.

Esto es muy importante. Hay que saber qué resulta interesante y qué no. Ya hablamos en otro artículo de la rentabilidad del negocio del AirBnB y vimos que para sacar partido hay que saber dónde invertir.

Es por ello que analizamos el espectro de viviendas que os presentamos en la siguiente gráfica en busca del tipo de inmueble más atractivo. En ella os traemos la evolución de los últimos años de las propiedades creadas. Se dividen por número de baños y de habitaciones lo cual desde el punto de vista de un inversor es esencial a tener en cuenta. 

Como vemos, hay un superávit de viviendas de una habitación y un baño. Eso se vé claramente cuando analizas la evolución y las proyección del índice de ocupación medio, así como de los ingresos medios diarios. El mercado está copado de este tipo de producto por lo tanto este tipo de inmuebles presenta más riesgo de saturación.

Otras opciones podrían resultar más viables desde un punto de vista económico. En este sentido ya habíamos descartado un espectro bastante amplio del mercado. 

2. LEY DE OFERTA Y DEMANDA

Eso nos llevó a interesarnos por el tipo de inmueble que consta de dos habitaciones y dos cuartos de baño. A continuación, pasamos a analizar la evolución de las principales variables:

En esta gráfica podemos apreciar muchas cosas interesantes. Por un lado, vemos la paulatina incorporación al mercado de inmuebles de las características citadas – 2 habitaciones y 2 baños- la cual es muy gradual, por lo que el mercado podría tardar en saturarse. Por otro lado se aprecia el ratio de ocupación, que evoluciona a un ritmo similar al que apartamentos de éstas características se van incorporando al mercado. Y finalmente, el dato que apunta en la misma dirección es el crecimiento de ingresos medios mensuales que se da en este tipo de propiedades el cual  evoluciona de forma creciente como podéis apreciar. La conclusión obvia a sacar de aquí es la siguiente: los datos indican que la nueva oferta de este tipo ha sido absorbida por la demanda hasta ahora. Es un producto que tiene demanda y cuyo incremento de oferta está siendo absorbido por el mercado, de modo que las principales variables que afectan a los ingresos continúan teniendo una tendencia al alza. Con estos datos de la mano decidimos profundizar más en este tipo de inmuebles y estimar su rentabilidad potencial.

3. VERIFICACIÓN.

 En la siguiente gráfica podremos profundizar un poco más en lo que venimos diciendo.  En el mapa se muestra los inmuebles que hemos tomado como muestra para el estudio que os presentamos, todos ellos como veis situados en el centro de Valencia, los cuales nos han servido para nuestro proceso de verificación. 

La media de ingresos mensuales de todos ellos durante el año 2017 es de 1832 euros. Los ingresos diarios medios más bajos de la muestra fueron de 84,93 euros, dato que tuvimos en cuenta en nuestro análisis. Así mismo, observamos una tasa de ocupación media anual del 68,55 % en 2017 en la muestra analizada; los datos pasados no garantizan resultados futuros.

Tras analizar todos estos datos, en BrickStarter hemos decidido proponer el apartamento de Mossen Sorell como oportunidad de inversión. Puedes consultar su ficha, con su información completa y sus riesgos.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Como hemos venido viendo a lo largo del año, el número de alojamientos turísticos que han venido anunciando en Airbnb ha ido aumentando hasta alcanzar un número máximo de 4.767 nuevas propiedades en 2017 (datos hasta la primera semana de diciembre), lo que significa un incremento del 17% con respecto a 2016. 

No obstante, a pesar de este incremento, si analizamos la evolución por trimestre, vemos que el crecimiento se debe al fuerte incremento que hubo los 2 primeros trimestres del año, ya que el ritmo de creación de nuevos a apartamentos, se ha ralentizado notablemente en los últimos trimestres del año, sobre todo respecto a la tendencia inicial. Al menos eso se deduce del análisis de la base de datos del portal líder en alojamientos turísticos, para la ciudad de Valencia. 

Análisis por distritos:

Si realizamos un estudio más detallado por distritos, vemos que al igual que el año pasado los distritos que más crecen en propiedades anunciadas, son los distritos preferidos por los turístas: Ciutat Vella, Poblats Marítims, y L´Eixample. En términos porcentuales, el distrito que más crece con respecto a 2016, es Poblats Marítims, y es que la actual fiebre inversora que se ha producido en este distrito ha provocado que en términos absolutos, Poblats Marítims ya sea el segundo distrito con más propiedades anunciadas, solo por detrás de Ciutat Vella. De esta forma, L´Eixample queda relegado al tercer lugar como distrito con más propiedades anunciadas.

Desde un punto de vista porcentual, vemos como el distrito de Ciutat Vella, a pesar de ser el distrito con más nuevos anuncios, pierde peso a nivel global, sobre todo debido al fuerte auge que ha sufrido "Poblats Marítims" tal y como hemos señalado.

Número total de propiedades anunciadas en Airbnb por distrito y tipología: evolución.

Si analizamos la evolución de la tipología de anuncios, vemos como en 2017, la aparición de nuevos anuncios de propiedades enteras ha perdido fuerza con respecto a la aparición de anuncios de habitaciones privadas en pisos compartidos.

 Si realizamos este mismo análisis por distrito, podemos observar como existen claramente barrios en donde crecen (porcentualmente) los anuncios de apartamentos enteros, (Ciutat Vella y Poblats Marítims) y distritos donde predomina la creación de anuncios de habitaciones privadas en pisos compartidos (Benimaclet, Rascanya, Jesús, el Plà del Real, etc...).

Habrá que estar atentos a la evolución futura de este tipo de variables y evaluar los motivos de esta desaceleración en la creación de nuevas propiedades anunciadas. Desde Brickstarter ya anunciamos que existen ciertas tipologías de apartamentos que vienen acusando el exceso de oferta actual, y ahora más que nunca es necesario realizar un buen estudio de mercado antes de tomar decisiones.

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Se trata de un piso situado en una de las plazas más emblemáticas y bonitas del Carmen: la plaza Cisneros (haz click si no la conoces), en una de las zonas más conocidas del Carmen: La Seu. La plaza se encuentra a medio camino entre las Torres de Serrano y la Plaza de la Virgen, dos monumentos de obligada visita si vienes a Valencia. Se trata de una plaza peatonal que se caracteriza por albergar el Palacio de Cerveró y la antigua casa Palacio del Señor de Náquera. A 200 metros del cauce del río Turia.

Las principales características del piso son:

1. Se trata de un primer piso, en una finca con ascensor (lo que podría facilitar su venta futura); aun así, la normativa puede cambiar y afectar a la explotación.

2. El piso es exterior, muy luminoso, con balcón y terraza que dan a la misma plaza Cisneros. Desde el balcón se pueden ver las torres de Serrano. Así mismo, el piso dispone de un patio interior, que decoraremos oportunamente, ya que los extranjeros le dan mucho valor.

3. Se trata de un piso muy bien distribuido, en el que apenas hay que tocar nada. Dispone de 3 habitaciones dobles, y una capacidad máxima de 8 personas.

4. Respecto a la obra, apenas se va a hacer nada, estimamos que el piso estará en explotación en un mes desde la entrada de llaves.

5. El precio de adquisición es de 188.000 euros, y tiene una valoración actual de 232.152 euros, es decir se adquiere por debajo de su valoración de mercado (un 19 % según una valoración externa). Todo esto hace, que incluso después de pagar todos los gastos de inscripción (notario, TPO, etc..), todavía nos encontremos por debajo de precio de mercado.

6. El alquiler medio en la zona de un piso de estas características (3 habitaciones), está situado en 9,00 euros/m2 (datos idealista), con lo cual de un alquiler tradicional ya se estaría obteniendo 819 euros/mes. Con alquiler vacacional se estiman unos ingresos superiores, sin que estén garantizados.

7. Aunque "Ciutat Vella" es un barrio saturado, según nuestros datos, esta tipología de inmuebles ha mostrado una tendencia al alza en los ingresos mensuales, que puede no mantenerse.

Puedes consultar la ficha del inmueble, con su información completa y sus riesgos. Pincha aquí para obtener más información.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Como dato curioso, te recomendamos que estudies la diferencia entre los distintos estados (R=Reservado, B=Bloqueado, A=Disponible)

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La herramienta

Te presentamos así una pequeña muestra de nuestra herramienta interactiva, que incluye los datos históricos de 2016, con la que podrás jugar con las distintas variables y que te ayudará a salir de dudas. (Para acceder a nuestra herramienta completa,que estará disponible muy pronto en nuestra web, tan solo tendrás que registrarte, y obtendrás así acceso a toda nuestra base de datos)

Aunque hemos tratado de configurar la herramienta para que sea lo más sencilla e intuitiva posible, es posible que de vez en cuando te sientas un poco perdido. Si te ocurre, no dudes en volver a poner la herramienta a cero pulsando en el botón “reestablecer”.

A veces, poner demasiados filtros puede resultar contraproducente, ya que los datos muy filtrados pueden resultar poco representativos.

Para hacer la herramienta más "ligera", hemos incluido únicamente los precios de los últimos meses. Iremos actualizándola, e incluyendo más meses en las próximas semanas. Apúntate a nuestra Newsletter y siguenos en RRSS para recibir nuestras novedades.

Hemos seleccionado un apartamento que, según nuestro análisis, cumple estos criterios.

Principales características de "Ático en Bolsería"

En primer lugar, tal y como hemos mencionado, se trata de un ático dúplex ubicado en la calle Bolsería 36 (Casi esquina con Plaza del Tossal).  El piso tiene estas características:

1. Tiene dos terrazas. Una delantera cuadrada de 25 metros cuadrados, y una trasera de unos 8 metros cuadrados.
2. En el piso se van a habilitar 3 habitaciones, y dispondrá de una capacidad máxima de 8 personas. (Algo con mucha demanda y poca oferta actual, con lo cual esperamos unos ingresos superiores a la media, sin que estén garantizados)
3. Dispone de dos cuartos de baño completos algo muy difícil de encontrar en El Carmen, y algo muy demandado.
4. La finca dispone de ascensor, y está totalmente rehabilitada (esto podría facilitar la venta futura)

En segundo lugar, se trataba de una oportunidad de compra por debajo del precio de mercado. (Se trata de un piso adquirido a un banco procedente de un embargo).

• El piso se ha adquirido por debajo de su valoración, lo que no implica una ganancia garantizada para el inversor. El piso está valorado en 248.175 eur, y se adquirió por 202.000 eur. (La valoración la ha realizado un tercero)
• Respecto a la incertidumbre sobre la situación legal de los apartamentos turísticos, según nuestro análisis, este piso cumple los requisitos que prevé el borrador de anteproyecto de ley de la Conselleria de Turismo. (Es decir, este piso cumpliría con todos los requisitos exigidos en el escenario más estricto planteado por la Conselleria)
  • Una sola vivienda por rellano.
  • Las viviendas situadas por debajo son todas apartamentos Turísticos ya legalizados.
  • Se ha presentado ya toda la documentación para la legalización del inmueble como apartamento turístico.

Por último, las obras de remodelación del piso están casi concluidas, por lo que está previsto que entre en explotación en breve, sin fecha garantizada.

Respecto a los ingresos esperados para este apartamento, puedes consultar el estudio de mercado, en la ficha del inmueble.

Planta superior:

Planta inferior:

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Pero, ¿qué tamaño ocupa? ¿Cuántos turistas que visitan la ciudad lo hacen hospedándose a través de AirBnB?

Aunque es difícil saber exactamente cuántos turistas se hospedan en cada reserva, lo que si podemos estimar son las plazas reservadas en total.

Gracias a los datos disponibles al público, hoy sabemos que, entre junio de 2016 y junio de 2017, se reservaron casi 2 millones de plazas de alojamiento a través de la plataforma AirBnB.

Una vez más, el distrito que más plaza ofrece es el de Ciutat Vella, con el 32.16% del total de las plazas reservadas (más de seiscientas mil), seguido de Poblats Marítims, con 15.16%, el otro gran foco de atracción turística.

La gran mayoría de las plazas reservadas son a través de apartamentos enteros, aunque llama la atención las 283.820 reservadas en habitaciones privadas de pisos compartidos (casi el 15% del total)

No obstante, no parece que este incremento en las plazas de hospedaje esté afectando a la industria hotelera, industria que en 2017 está presentando unas tasas de ocupación e ingresos en niveles máximos históricos.

Por eso desde Brickstarter queremos compartir las herramientas que utilizamos para establecer los precios de nuestros anuncios, y así saber qué ocupación esperar, para tomar decisiones de precio con más información.

La herramienta

Te presentamos así una pequeña muestra de nuestra herramienta interactiva, que incluye los datos históricos de 2016, con la que podrás jugar con las distintas variables y que te ayudará a salir de dudas. (Para acceder a nuestra herramienta completa,que estará disponible muy pronto en nuestra web, tan solo tendrás que registrarte, y obtendrás así acceso a toda nuestra base de datos)

Aunque hemos tratado de configurar la herramienta para que sea lo más sencilla e intuitiva posible, es posible que de vez en cuando te sientas un poco perdido. Si te ocurre, no dudes en volver a poner la herramienta a cero pulsando en el botón “reestablecer”.

A veces, poner demasiados filtros puede resultar contraproducente, ya que los datos muy filtrados pueden resultar poco representativos.

Para hacer la herramienta más "ligera", hemos incluido únicamente los precios de los últimos meses. Iremos actualizándola, e incluyendo más meses en las próximas semanas. Apúntate a nuestra Newsletter y siguenos en RRSS para recibir nuestras novedades.

La base de datos de Airbnb

Para realizar este análisis hemos trabajado con una base de datos de AirBnB en la que figuraban todas las propiedades dadas de alta, el precio diario anunciado, y el estado de la propiedad (si está reservada “R”, si está disponible “A”, o si está bloqueada “B”).

De esta forma se pueden sacar algunas conclusiones interesantes, ya que por ejemplo podemos ver como los precios medios de las propiedades reservadas, es notablemente inferior al de las propiedades no reservadas.

Por otro lado, es importante apuntar que hemos intentado dejar la base de datos lo más virgen posible. Hay propiedades que están mal dadas de alta en la base de datos de Airbnb, y aunque podríamos haberlas quitado para dejar la herramienta más limpia, hemos preferido no hacerlo para no condicionar tu análisis. (Apartamentos enteros con cero habitaciones y cero baños, por ejemplo), propiedades sin Distrito establecido, etc….

Muy pronto podrás tener acceso a nuestra herramienta completa, que será gratuita para quienes se registren. Acuérdate de apuntarte a nuestro newsletter, y seguirnos en redes sociales para recibir nuestras novedades.

Si quieres que te ayudemos a gestionar tu apartamento turístico, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

Airbnb ha abonado casi 35 millones de euros en la ciudad de Valencia en los últimos 12 meses. La zona de mayor recaudación corresponde al distrito de Ciutat Vella con 38.3% de las ganancias, seguido de Poblats Marítims con el 15% y del distrito de L'Eixample con 11.7%, según fuentes disponible al público. Ciutat Vella destaca como la zona más demandada por los turistas acaparando casi el 40% del total de los ingresos alcanzando 13.2 millones de euros frente a 5.2 millones de Poblats Maritims y 4 millones de L'Eixample.

¿Pero qué pasaría con estos turistas sin el alojamiento que ofrecen estas plataformas?

Según se desprende de la Oficina de Estadística del Ayuntamiento de Valencia, en su estudio de pernoctaciones hoteleras a junio de 2017, también está siendo un año de niveles máximos históricos para la industria hotelera, alcanzándose tasas de ocupación históricas y, mostrándose incapaz de absorber tanta demanda.

Gracias a plataformas como Airbnb, Homeaway, o Booking la ciudad de Valencia ha incrementado su oferta de alojamientos permitiendo la llegada de más turistas en Valencia. (Casi 2 millones de plazas reservadas solo a través de Airbnb, tal y como adelantamos en Brickstarter)

¿Pero cuál es el impacto económico de estas plataformas?

Teniendo en cuenta la última encuesta de gasto turístico EGATUR, los turistas extranjeros que visitan nuestro país sin contratar un paquete turístico, gasta en alojamiento un 17.62% de su presupuesto en alojamiento. Si tenemos en cuenta estos datos, podemos estimar que el impacto en la ciudad de Valencia de webs como Airbnb o Homeaway es del orden de 200 millones de euros.

Desde Brickstarter damos la oportunidad, a partir de 50 €, de participar en apartamentos turísticos de la ciudad de Valencia.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

Según nuestros datos (Junio 2017) más de diez mil propiedades se han dado de alta en AirBnB, de ellas la mayoría propiedades enteras, tendencia que seguirá al alza si atendemos a la evolución temporal de los últimos ejercicios 4.064 nuevos anuncios en 2016, frente a los 2.149 del ejercicio 2015, y 952 en 2014.

De las distintas posibilidades que ofrece AirBnB (alquiler de una vivienda, de habitación privada, o de una habitación compartida), llama la atención la cantidad de anuncios de habitaciones privadas (4.279 del total) que proporcionan unos ingresos medios de 992 € al año.

Respecto al alquiler de apartamentos turísticos enteros, vemos como también se ha producido un fuerte incremento de propiedades anunciadas (casi ha duplicado las altas realizadas en 2015).

Este incremento en las propiedades ha provocado que empiece a notarse signos de agotamiento, y que el índice de ocupación de determinada tipología de apartamentos empiece a resentirse.

Es importante tener en cuenta muchísimos factores a la hora de establecer un apartamento turístico. Es necesario, no solo realizar un estudio de mercado, sino realizar previsiones de evolución de oferta y demanda para intentar predecir variables como el índice de ocupación y los ingresos medios estimados.

Desde Brickstarter te invitamos a que te des de alta en nuestra plataforma y en nuestro boletín de noticias para estar al tanto de las últimas novedades del sector.

Brickstarter es una plataforma de inversión inmobiliaria especializada en apartamentos turísticos. (Si queréis estar al día de todas nuestras publicaciones, no olvidéis daros de alta en nuestra newsletter).

No obstante, para ampliar nuestra muestra hemos ampliado el marco de comparables. En este caso hemos incorporados todos los inmuebles de 3 habitaciones, con un solo cuarto de baño, sean áticos o no.

Con esta muestra ampliada obtenemos los siguientes datos:

Analizando los principales ratios de ocupación, ingresos abonados por Airbnb, y estimación de ingresos anuales, podemos comprobar, como para esta categoría de pisos, los inmuebles ubicados en el distrito de Ciutat Vella, tienen unos ingresos brutos estimados de 30.334 euros anuales, que no equivalen a rentabilidad para el inversor.

Si analizamos la capacidad máxima de este tipo de inmuebles, esta concuerda con nuestro modelo de inmueble, ya que será un inmueble de 3 habitaciones dobles con capacidad de 6+2. (Con lo cual podrían obtenerse ingresos extra cuando sean más de 6 invitados, sin garantía).

Al respecto habría que matizar:

• Teniendo en cuenta únicamente los inmuebles de tres habitaciones, podemos observar cómo la gran mayoría de ellos (8 de 12 inmuebles) tienen dos baños. Estos inmuebles presentan una estimación ingresos ligeramente superior a la media.
• Para este análisis, se han incorporado todos los inmuebles de esta tipología sean o no áticos, debido a que la escasez de muebles comparables puede distorsionar la realidad del mercado. No obstante, es importante señalar que los áticos presentan ratios de ocupación mayores a la media, lo que podría traducirse en unos ingresos superiores, sin garantía.

Si estudiamos la evolución de la oferta de este tipo de inmuebles podemos observar como del total de pisos dados de alta en la plataforma, tan solo el 9.66% de los nuevos pisos tienen 3 habitaciones

Los pisos de 3 habitaciones, a pesar de tener un índice de ocupación menor, que los pisos de 2 habitaciones, podrían verse menos afectados por el sobredimensionamiento de la oferta en el Distrito de Ciutat Vella que los pisos de 1 y 2 habitaciones, sin que ello esté garantizado.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.

De todos es conocido el interés por la inversión inmobiliaria y el potencial económico que supone el turismo en nuestro país.

De la unión de los dos conceptos, nace esta nueva e innovadora iniciativa que hemos llamado BRICKSTARTER.

Nuestra experiencia en sectores como el financiero, el inmobiliario y el jurídico, nos llevaron a dar vida a este proyecto de inversión inmobiliaria.

Somos una empresa joven, pero contamos con un equipo profesional.

Hemos gestionado apartamentos turísticos en el Arco Mediterráneo (dato histórico; no garantiza resultados futuros).

Hemos llegado para cambiar las cosas.

En Brickstarter, abrimos una nueva oportunidad de inversión a grandes y a pequeños inversores.

A través de nuestra plataforma de inversión inmobiliaria, te conviertes en inversor de apartamentos turísticos sin grandes cantidades de capital.

Desde 50 euros puedes participar en el resultado de un inmueble, con un equipo profesional que se ocupa de su gestión.

Con Brickstarter no tienes que gestionar directamente el inmueble: nuestro equipo se ocupa de la gestión operativa (recepción del inquilino, mantenimiento y limpieza).

En BRICKSTARTER nos encargamos de la gestión.

Nuestros gestores analizan ubicaciones de interés, están en constante movimiento.

Queremos que nos acompañes en este camino.

Analizamos apartamentos turísticos según su ubicación y tipología y los ingresos publicados en zonas comparables.

Así, nuestros inversores pueden elegir entre los inmuebles que publicamos y sólo tienen que decidir cuál elegir y qué cantidad invertir, además de crear su propia cartera.

Invertir en apartamentos turísticos con análisis de datos.

Nos apoyamos mediante análisis Bigdata de datos procedentes de los principales portales de apartamentos turísticos.

Analizamos datos de webs como AirBnb, Booking, HomeAway, Idealista, para estimar la rentabilidad potencial de un inmueble, sin garantía de que se alcance.

Puedes participar en el resultado mensual de la explotación del inmueble y en la posible plusvalía de su venta, sin garantía.

Con información clara.

Tendrás acceso en todo momento a la información de tu inversión desde nuestra plataforma de inversión inmobiliaria, sin necesidad de financiar la compra de un inmueble completo, de manera cómoda y con información clara.

Como recoge Josef Ajram en "El pequeño libro de la superación personal" (Alienta, Planeta 2016): "Los que aseguran que es imposible no deberían interrumpir a los que estamos intentándolo" (Thomas Alva Edison).

Regístrate en la plataforma y consulta la ficha y los riesgos de cada oportunidad.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.