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En Brickstarter estamos de enhorabuena, ya que empezamos 2023 con un proyecto de gran tamaño para nosotros: ¡un edificio de 6 inmuebles que transformaremos para dedicarlo al alquiler en régimen en coliving en la ciudad de Castellón!

Se trata de un proyecto en el cual Brickstarter prevé aportar valor añadido al inmueble, lo que esperamos que nos permita vender el inmueble en un futuro, sin garantía del precio ni del plazo.

Se trata de una operación compleja en la que vamos a buscar aportar valor añadido al inmueble mediante 4 actuaciones:

1. Compra en bloque.
2. Cambio de uso de determinadas plantas a residencial.
3. División horizontal con el fin de obtener 6 referencias catastrales independientes.
4. Explotándolo en régimen de coliving para buscar mejorar su rentabilidad, y así poder venderlo como un negocio en marcha con un histórico.

Descripción del inmueble y de las distintas actuaciones:

1. Inmueble: Se trata de un edificio de bajo más 5 alturas ubicado en la calle Zorita número 20 en Castellón. Una de las zonas con más demanda de habitaciones en alquiler debido a su proximidad con la Universidad de Castellón.
2. Precio de adquisición: Vamos a adquirirlo a un precio medio de 652 euros por metro cuadrado. Como el inmueble dispone de distintos usos, hemos asignado un precio de compra a cada uno de los inmuebles teniendo en cuenta su uso y su estado actual de conservación, obteniendo así un precio de medio por metro cuadrado. Según nuestra asignación y estimación, el precio de adquisición de todo el inmueble es un 44% inferior al precio de mercado. Esto podría facilitar una venta en plazo corto, sin que el resultado ni el plazo estén garantizados, si el precio de venta es competitivo.
3. Cambio de uso del ático y del bajo vivienda para obtener 2 apartamentos adicionales. Este cambio de uso ya se ha estudiado con nuestro arquitecto que ya ha hecho las pertinentes consultas al ayuntamiento. Esta operación podría aportar valor al inmueble, sujeta a la obtención de licencias.
4. División horizontal: reformarlo y realizar el proyecto con el objetivo promover las 6 referencias catastrales independientes, de forma que podamos vender todos los inmuebles en bloque o por separado. Otra actuación que podría aportar valor a la operación.
5. Vamos a ponerlo en valor, poniéndolo en rentabilidad en régimen de coliving. Cabe señalar la ubicación del inmueble, próxima a la universidad UJI de Castellón, al Corte Inglés, a la estación de trenes y al Parque Rivalta. Según nuestro análisis existe demanda de este tipo de inmuebles en la zona, sin que ello garantice su ocupación.
6. Venderlo a un inversor patrimonialista final, bajo el régimen de llave en mano.

Situación actual del inmueble.

Actualmente todo el edificio es una única referencia catastral, compuesto por 6 alturas con distintos usos asignados:

1. La planta baja albergaba un antiguo comercio (carnicería). No obstante, el destino del mismo según el catastro es de Aparcamiento. Realizaremos el cambio de uso a vivienda. Actualmente se encuentra diáfana. Dispone de 89 metros cuadrados según catastro.
2. La planta primera, está totalmente reformada. Se trata de un apartamento en el cual se puede entrar a vivir. No obstante, nosotros lo modificaremos añadiendo una habitación, dejando la cocina-comedor, como única zona común. 83 metros cuadrados según catastro.
3. La segunda planta se encuentra prácticamente reformada (le falta la cocina). Con distribución similar al de la planta primera, igualmente la adaptaremos para obtener una habitación extra. 83 metros cuadrados según catastro.
4. La Planta tercera se encuentra totalmente diáfana, así que hay que realizar una reforma integral del apartamento. 83 metros cuadrados según catastro.
5. La Planta cuarta se encuentra así mismo totalmente diáfana. 83 metros cuadrados según catastro.
6. La planta quinta, diáfana y con 2 grandes terrazas. Se trata del bajo cubierta que modificaremos para obtener una nueva referencia catastral. Actualmente no puede dedicarse a uso vivienda. 37 metros cuadrados según catastro.

De esta manera, adquirimos, un edificio con 6 posibles inmuebles por 300.000 euros. Teniendo en cuenta el precio por metro cuadrado de obra nueva en Castellón 1591 eur/m2, solo estas 2 viviendas valdrían 264106 euros, con lo cual el coste implícito de las otras 4 viviendas sería de 35.894 euros, según nuestra estimación, que no garantiza su valor de venta.

Participación a través de Brickstarter.

Debido a que adquirimos 6 inmuebles con características distintas, (en cuanto a estado y actuaciones a realizar), hemos decidido publicar 6 oportunidades independientes, en vez de publicar una única oportunidad.

Hay que tener en cuenta que, tras todas las actuaciones, seguiremos teniendo inmuebles con características distintas, ya que por ejemplo habrá inmuebles que podremos poner en explotación antes que otros, y unos requieres más intervención que otros.

De esta forma hemos asignado una valoración según las características y estado de cada inmueble, de forma que las rentabilidades estimadas también podrían variar ligeramente.

Esto nos permitirá una mayor flexibilidad al publicar las oportunidades y una gestión de los recursos más eficiente, y los inversores podréis decidir si invertir más o menos según se desarrolle el proyecto. Esta flexibilidad no elimina el riesgo de pérdida.

Las rentabilidades pasadas o estimadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.