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Vor einigen Jahren entstand mit dem Aufschwung der Sharing Economy ein neues Wirtschaftsmodell: die Verwaltung von Ferienwohnungen. Obwohl diese Art der Vermietung schon immer existiert hat, hat diese Tätigkeit durch das Aufkommen von Portalen wie Airbnb oder Booking.com stärker an Bedeutung gewonnen als je zuvor.

Zunächst handelte es sich um Privatverwalter, die ihre eigenen Wohnungen vermieteten, doch nach und nach wuchs diese aufstrebende Nische, und es tauchten Unternehmen auf, die sich um die professionelle Verwaltung mehrerer Immobilien kümmerten.

Da es sich um ein so kontroverses Thema handelt, wurden schnell kritische Stimmen laut, die einen neuen Regulierungsrahmen forderten. Unter anderem wird argumentiert, dass diese Art von Vermietungen keine Steuern zahle und dass hinter diesem Modell einer falschen „Sharing Economy“ große Unternehmensgruppen stünden, die dem Hotelgewerbe unlauteren Wettbewerb machten. Kurz gesagt: Diese Tätigkeit habe wenig von einer „Sharing Economy“ gehabt.

Aber ist das wirklich so? 

1. Nur große Unternehmen profitieren:

In der folgenden Grafik (Grafik 1) können wir anhand der Daten von Dezember 2017 sehen, dass in der Stadt Valencia 70,98 % der Apartmentverwalter eine einzige Immobilie verwalten und nur 5 % 5 oder mehr Immobilien verwalten.

Wenn wir als „professionellen“ Verwalter jemanden betrachten, der 4 oder mehr Immobilien verwaltet, können wir sagen, dass weniger als 8 % der Verwalter als professionelle Verwalter gelten könnten. (Weniger Immobilien zu verwalten garantiert in der Regel nicht genügend Einnahmen, um die Kosten für den Unterhalt einer Unternehmensstruktur zu decken.)

So können wir schlussfolgern, dass es zwar große Unternehmensgruppen gibt, die Ferienwohnungen verwalten, es aber die kleinen Einzelverwalter mit einer oder zwei Wohnungen sind, die eine größere Zahl von Ferienwohnungen verwalten. 

Grafik 1: Brickstarter

Daher sehen wir, dass wir im Fall von Airbnb durchaus von einer „echten“ Sharing Economy sprechen können, da die große Mehrheit der Verwalter Einzelpersonen sind, die eine einzige Immobilie verwalten und so ein zusätzliches Einkommen erzielen. Was die Auswirkungen auf die Hotelauslastung betrifft, können wir außerdem feststellen, dass die Hotelauslastung in den wichtigsten Touristenstädten ebenfalls zwischen 90 und 100 % liegt, sodass es in dieser Hinsicht nicht den Anschein hat, dass die Ferienwohnungen den Hotels unlauteren Wettbewerb machen.

2. Wer sind die wichtigsten Verwaltungsgesellschaften, die in Valencia tätig sind?:

Zwar ist es richtig, dass die große Mehrheit der Verwalter, wie wir oben gesehen haben, Einzelpersonen sind, die eine oder zwei Anzeigen verwalten, doch es stimmt auch, dass es Unternehmen gibt, die eine große Zahl von Anzeigen verwalten. Sehen wir uns an, wer sie sind.

In der folgenden Grafik (Grafik 2) sehen wir die wichtigsten Verwalter in Valencia und die Zahl der Immobilien, die sie verwalten. Das Ranking wird von mehreren Verwaltungsgesellschaften mit jeweils mehr als 100 Wohnungen angeführt.  

Danach folgen weitere Verwalter mit einer großen Zahl von Immobilien (was uns vermuten lässt, dass sich hinter diesen Profilen Unternehmen verbergen, da eine einzelne Person so viele Immobilien nicht als Privatperson verwalten kann.)

Grafik 2: Brickstarter

 3. Sie zahlen die fälligen Steuern nicht:

Um sicherzustellen, dass die Einnahmen aus der Vermietung von Ferienunterkünften erklärt werden, hat die spanische Steuerbehörde (Hacienda Pública) in diesem Jahr das Formular „Modelo 179“ eingeführt, nach dem Portale, die Ferienimmobilien bewerben, verpflichtet sind, die Einnahmen zu melden, die sie an die einzelnen Eigentümer auszahlen.

Stimmen die von den Plattformen gemeldeten Daten nicht mit den Angaben in der persönlichen Steuererklärung des jeweiligen Kunden überein, können die Verwalter somit einer Prüfung durch die Steuerbehörden unterliegen.

Auch wenn diese Maßnahme lange auf sich warten ließ, erscheint es unwahrscheinlich, dass sich Einnahmen aus der Vermietung über diese Plattformen künftig noch unerklärt lassen.

Wem nützt der neue Regulierungsrahmen der Stadt Valencia?

Nach dem neuen Regulierungsrahmen dürfen im Großen und Ganzen nur Wohnungen in den ersten Stockwerken oder Wohnungen in Gebäuden, die vollständig auf Ferienvermietung ausgerichtet sind, als Ferienvermietung genutzt werden.

Diese Maßnahmen bewirken, dass die kleinen Einzelverwalter am stärksten geschädigt werden, während die großen Unternehmen, die Gebäude entwickeln können, und die Hotelketten die größten Nutznießer dieser Regeländerung sind.

Die neue Regelung schadet somit den Interessen der Einzelverwalter, die lediglich durch ihre eigene legale Arbeit ein zusätzliches Einkommen erzielen wollen.

Die touristische Verwaltung in Eigenregie wird zunehmend komplizierter, aufgrund der rechtlichen und marktbezogenen Unsicherheit und des gesamten Aufwands, den eine gute Verwaltung mit sich bringt.

Wenn Sie mit Brickstarter investieren, müssen Sie sich nicht um diese Formalitäten kümmern; das übernehmen wir.

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