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Proyecto Lucena: Agrupación de dos locales comerciales, transformación, cambio de uso, división horizontal y flipping.

Hemos identificado una oportunidad real en la Calle Lucena, en Castellón de la Plana, que consiste en adquirir dos locales comerciales, unirlos y transformarlos en cinco unidades residenciales independientes. Cada una con su referencia catastral. Estas unidades se han diseñado para responder a la demanda actual del mercado: estudios funcionales, recién reformados, con declaración de obra nueva, completamente amueblados y con una relación calidad-precio muy competitiva.

Esta operación aprovecha el bajo coste inicial del local y el incremento de valor que produce el cambio de uso,  la reforma integral y su división horizontal.

Se trata de nuestro primer proyecto oficial de flipping, así que es muy importante considerar la foto final del proyecto que vamos a crear, para saber si tiene sentido la venta del proyecto finalizado una vez acabado.

¿Por qué es una oportunidad interesante para el inversor-promotor?

Para el inversor que impulsa el proyecto (nosotros), esta oportunidad destaca por varias razones:

• Alta rentabilidad y control de costes: Como sabemos los proyectos de flipping (concluidos con éxito) ofrecen rentabilidades altísimas en el corto plazo. Obviamente es una nueva tipología de inversión y debemos cambiar los supuestos de nuestro plan de proyecto:
  • En primer lugar, reducimos el margen de plusvalía objetivo del 20% al 15%, lo que nos hace más competitivos en el mercado y facilita una venta más rápida.
  • Optimizamos la gestión, reduciendo los costes asociados del 20% al 15% gracias a las economías de escala en la zona, en este caso Castellón. Recuerda, inviertes con nosotros, si somos más eficientes, trasladamos esa eficiencia a nuestros socios.
  • Ajustamos el horizonte temporal de nuestras inversiones. SI hasta ahora nuestro horizonte temporal era de 5 años, bajamos nuestro horizonte a 4 años. Bajarlo más sería disparar la TIR, y no queremos publicar TIR tan elevadas. Nuestro objetivo será vender los inmuebles en menos de un año.
• Diversificación y rotación del capital: Integrar estas operaciones en nuestro portfolio, junto con otros tipos de inversión, nos permite no solo diversificar el riesgo, sino también rotar el capital con mayor frecuencia. La rápida salida al mercado de este producto (flipping) aporta liquidez, eleva la TIR de la cartera global y nos permite reinvertir en otros proyectos con mayor agilidad. Esta agilidad es especialmente valiosa en un mercado en cambio constante, donde las oportunidades más rentables aparecen y desaparecen con rapidez.
• Aprovechamiento del contexto normativo actual: Invertir ahora, antes de la entrada en vigor de las nuevas normativas de habitabilidad, nos garantiza un acceso a proyectos más sencillos de tramitar y realizar, con menores costes regulatorios y mayor certidumbre. Una vez se endurezcan las condiciones legales, el valor de los inmuebles que ya hayamos transformado aumentará, consolidando el rendimiento de la nuestra inversión.

¿Por qué es una oportunidad interesante para el comprador final de la promoción?

Hemos ajustado nuestro plan de negocio y nos hemos obsesionado en crear el producto más atractivo posible para el comprador final. Va a ser muy difícil encontrar algo mejor en Castellón, y vamos a explicar por qué:

• Precio competitivo y valor añadido:. Es muy difícil encontrar en Castellón apartamentos recién reformados, tipo estudio, totalmente nuevos, amueblados, y por debajo de los 100.000 €. Nuestro objetivo de venta, en torno a los 88.500 €, ofrece una oportunidad de acceder a un inmueble de calidad a un precio muy inferior al de mercado. Además, el comprador recibe un producto llave en mano, listo para entrar a vivir o alquilar, con todos los trámites, reformas ya realizadas y amueblado.

• Atractiva oportunidad de inversión inmobiliaria: En el supuesto planteado para un estudio proyectado en la calle Lucena (promoveremos 5), estimamos la obtención de un apartamento tipo estudio de aproximadamente 40 m² construidos con un coste total cercano a los 77.000 €. El objetivo de venta se sitúa en torno a los 88.500 €, por debajo de los 90.000 €. Suponiendo un alquiler mensual de 700 €, cabe preguntarse cuán atractivo puede resultar este producto para un comprador final.

Para un inversor con capacidad de endeudamiento, que solicite una hipoteca equivalente al 80% de su precio de compra (70.800 € aproximadamente de hipoteca) a un tipo de interés del 2% y un plazo de 30 años, deberá atender una cuota mensual de la hipoteca de 262 euros.

Así mismo, deberá aportar en efecto el 20% restante (unos 17.700 €) más el 10% en impuestos (unos 8.850 € de ITP). En total, se necesitarán aproximadamente 26.550 € de recursos propios.

Si el inmueble se alquila por 700 € al mes, el flujo de caja mensual será de unos 438 € (700 € - 262 €). Además, parte de la cuota de la hipoteca corresponde a la amortización del principal (unos 144 € el primer mes, que se incrementa mensualmente), lo que significa que, sumando este “ahorro” al flujo de caja, la rentabilidad mensual efectiva rondaría los 582 € (438 € + 144 €).

Anualmente, esto supondría alrededor de 6.984 €, lo que, sobre los 26.550 € aportados inicialmente, representa aproximadamente un 26,3% de rentabilidad. Casi nada.

La pregunta es: ¿Quién no quiere invertir en un inmueble así? 

• Seguridad y tranquilidad:

La vivienda se entregará totalmente reformada, con materiales actuales y adecuados a la normativa en vigor, minimizando el riesgo de enfrentarse a gastos inesperados. Así mismo, la venderemos amueblada. Un producto “llave en mano” perfecto para aquel inversor que quiera maximizar su inversión, aprovechar su capacidad de endeudamiento, y obtener ingresos pasivos, desde el primer día. Como siempre con la posibilidad de delegar la gestión en Brickstarter. Inversión inmobiliaria pasiva, de libro, con rentabilidad récord.

Necesidad de actuar pronto debido a la escasez y al cambio de normativa

El tiempo para aprovechar estas oportunidades es limitado. A partir del 2 de febrero de 2025, entrará en vigor una nueva normativa de habitabilidad en la Comunidad Valenciana (Decreto 80/2023, de 26 de mayo), que endurecerá las condiciones para cambiar el uso de locales a viviendas. Esto significa que, en un futuro próximo, estas estrategias resultarán más difíciles o menos rentables, ya que los requisitos técnicos y urbanísticos serán más estrictos, reduciendo la viabilidad de muchos proyectos.

Por este motivo, debemos ser oportunistas. Adquirir y transformar ahora locales comerciales en zonas consolidadas o emergentes permite conseguir un producto atractivo, bien localizado y adaptado a las necesidades actuales del mercado, antes de que la ventana de oportunidad se cierre. Además, la escasez de inmuebles que cumplan con los nuevos estándares de habitabilidad, una vez vigente la normativa, incrementará el valor de las unidades ya reformadas y puestas en el mercado, los invitamos a conocer la primera oportunidad de este nuevo proyecto:Calle Lucena Estudio-A